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1政策環境
2價格
3新房
4土地
5企業
6展望
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中國房地產指數系統2014年三季度市場總結與四季度展望
三季度市場繼續下行，房地產信貸政策將是四季度市場走勢關鍵
2014年三季度國內房地產市場延續下行勢頭，價格繼續下行，成交季節性回升但同比下降幅度仍比較大，房企經營壓力增加，投資放緩，土地市場降溫。雖然多數城市放松限購，但信貸政策仍保持平穩，市場下行預期並未根本改變。四季度“認房不認貸”等刺激剛需的信貸政策調整將成為市場走勢的關鍵。
在政策不發生重大調整的條件下，市場預期下行導致需求觀望，加之按揭貸款影響，預計市場成交量仍將同比小幅下行。供應方面，在年度銷售目標和資金回款壓力下，房企繼續加大推盤力度且以價換量仍是主要策略，預計四季度市場供應繼續增加。價格方面，目前市場庫存高企，去化壓力攀升，預計全國房價繼續下行趨勢。目前多數企業銷售不及預期，資金壓力較大，在年度銷售目標壓力下更多企業將加快推盤並加大營銷力度以促進去化、回籠資金。
季度末市場對於“認房不認貸”等按揭貸款政策調整預期逐漸升溫，預計四季度房地產信貸政策出現調整的可能性較大。“認房不認貸”等信貸刺激政策的實施或將明顯刺激改善需求入市，促進市場成交，四季度市場成交或將接近去年水平，但全年總體仍難及2013年。
1政策環境
多地出臺刺激政策，限購政策放松短期內刺激需求入市，但無法根本改變需求預期；季度末信貸調整預期升溫
放松限購呈現多米諾效應，全國僅五城未放寬。2014年6月26日，呼和浩特市發布文件正式取消限購，為全國第一個正式宣布全面取消限購的城市。隨後，濟南、海口、蘇州、武漢等地也相繼宣布放松限購。截至9月，全國47個限購城市中，共有42個城市放松限購，北京、上海、廣州、深圳、三亞為最後5個堅守限購的城市。限購放松後，短期市場出現明顯回升，但持續性不強，難以根本改變市場走勢。
多個城市出現二次救市，限購政策由局部調整轉向全面放開。目前，仍有部分城市堅持定向放松限購政策，對於取消限購的房屋類型、城市區域分別限定，其中廈門島外不再限購，珠海放開中心城市144平（含）以上住房限購，新城區全面取消限購。而武漢、寧波、青島等城市在經歷第一輪定向放松限購政策後，於8月、9月宣布全面放松限購，放松力度逐漸加大。目前，47個限購城市中，29個城市官方正式宣布全面取消限購。
多地加大信貸支持，刺激需求入市，信貸政策寬松預期升溫。福建、湖北、江西、寧夏加強信貸支持，其中福建降低首套房認定標準為“購房人償清購房貸款後，再次申請貸款購房，按首貸認定”，湖北要求首套房貸款利率下調至基準利率的0.7倍，江西則明確提出降低二套房首付比例。湖北、湖南提出放寬公積金使用方式，寧夏、湖北明確部分稅收減免政策。四川則提出對於滿足條件的金融機構按照實際發放符合條件貸款金額的3%給予財政補助。此外多地通過放松公積金使用條件，提高公積金貸款額度等方式刺激市場需求。但地方性的鼓勵信貸調整的措施在經過商業銀行執行過程中仍存在較大不確定性，所以市場影響有限。
9月下旬，市場預期央行將放開限貸政策，鼓勵首套房貸款，並降低首套房認定標準為“房貸余額償清都算首套房”。截至目前，央行並未明確表態。業內預期這一信貸政策的調整，將有利於刺激改善需求釋放，促進市場成交回升。
不動產條例公開征求意見，長效機制再推一步。8月15日，國務院法制辦公室公布《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》,對全社會公開征求意見 。《條例》中提出建立城鄉統一的登記制度，明確了不動產登記執行部門，以及不動產登記信息實時共享，和依法查房的規定。此外，不動產登記局的主要職責、人員編制和內設機構等“三定方案”確定，並且不動產登記的四步走時間表明確，不動產登記工作進一步推進。不動產登記是我國建立長效調控機制的重要環節，為個人住房信息聯網，房地產稅改革提供基礎，有助於遏制不合理的、過多的投資投機需求，促進合理需求的平穩釋放。
2價格
三季度住宅價格繼續下行，自5月以來，已經連續5個月下跌，市場下行趨勢明顯
三季度百城均價持續下跌態勢，9月跌幅擴大。根據中國房地產指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示，2014年三季度，樓市處於下行調整時期，百城住宅均價持續下跌。其中7月住宅均價為10835元/平方米，環比下跌0.81%，跌幅比6月擴大0.31個百分點；8月住宅均價為10771元/平方米，環比下跌0.59%，跌幅比7月收窄0.22個百分點；9月跌幅再次擴大。
分城市來看，三季度各線城市百城住宅價格均下跌，9月一線城市下跌較明顯。2014年1-9月，百城住宅均價累計下跌2.73%，其中第一季度上漲0.36%、二季度下跌1.12%、三季度下跌2.01%；2013年1-9月累計上漲6.38%。具體來看，一線城市2014年1-9月累計上漲0.08%，遠低於去年同期的18.24%；二、三線城市價格由漲轉跌，1-9月累計跌幅分別為3.12%、2.69%，而去年同期分別累計上漲5.08%、6.37%。
3新房
受取消限購政策刺激和季節性影響，三季度成交環比回升，同比仍下降但降幅有所收窄
2014年三季度，在限購政策調整、房企加大推盤促銷推動下，市場成交較二季度有所回升，但較去年同期仍有較大差距，市場仍處下行周期。據初步數據統計，三季度重點城市成交商品住宅約6073萬平方米，環比二季度增長5.3%；同比來看，受2013年同期高基數影響，三季度市場成交同比下降12.7%，降幅較上季度收窄2.8個百分點。累計來看，2014年前三季度重點城市成交約17483萬平方米，同比下降15.1%，降幅較上半年收窄1.3個百分點。
具體來看，隨著限購調整城市數量增多，短期刺激少量需求入市，同時房企加大推盤及促銷力度，三季度成交季節性回升。7月重點城市商品住宅成交1967萬平方米，環比6月增長10.8%，但難及去年同期；8月市場成交環比小幅增長2.5%至2016萬平方米，同比下降9.5%；9月，重點城市成交2091萬平方米，環比8月上升3.7%，但較去年同期大幅下降17.2%，“金九”成色不足。
4土地
存貨與資金壓力不減，企業拿地熱情下降，土地市場持續低迷
1-9月各類土地供應量和成交量不及去年同期，三季度土地市場持續遇冷。供應方面，2014年1-9月，全國300個城市各類用地累計推出建設用地面積9.8億平方米，較去年同期下降17.6%，其中三季度共推出3.2億平方米，環比二季度基本持平，較去年同期下降22%；今年1-9月住宅用地累計推出建設面積3.5億平方米，較去年同期下降20%，其中三季度推出1億平方米，同比下降39.3%。成交方面，300城市各類用地累計成交建設面積7.8億平方米，較去年同期下降25%，其中三季度成交2.2億平方米，環比下降15%，同比下降37.9%；1-9月住宅用地成交2.6億平方米，較去年同期下降28.5%，其中三季度成交0.6億平方米，同比下降53.7%。從土地市場總體供求情況來看，土地市場進一步下行趨勢明顯；尤其9月土地成交觸底，成交面積為近年來單月最低，企業拿地熱情持續降低。
出讓金同比回落，各月同比降幅持續擴大。2014年1-9月，全國各類用地出讓金累計為1.7萬億，同比下降22%。三季度，全國300個城市各類用地出讓金同比下降五成。其中，住宅用地2653億元，同比下降超5成，降幅高於商辦用地。從各月表現來看，三季度土地市場仍然維持較冷態勢，其中9月市場降溫尤為明顯，單月出讓金的同比降幅接近7成。
三季度樓面價同比下降，溢價率低至同期歷史最低水平，土地市場熱度持續下降。2014年1-9月，全國300個城市各類用地樓面均價為1190元/平方米，同比上漲4%，平均溢價率為11.49%，較去年同期回落5個百分點，今年以來開發企業拿地主要集中於一線城市，使得樓面均價有所上升，但由於市場整體較低迷，溢價率處於較低水平。1-9月住宅用地樓面價為1733元/平米，同比上漲9.1%，溢價率為13%，較去年同期回落6.7個百分點；商辦用地樓面價1575元/平方米，同比上漲12.5%，溢價率下降2個百分點，為11.3%。從三季度來看，各類用地成交樓面均價1123元/平方米，同比下降16%，溢價率較去年同期回落10.9個百分點至8.9%，處於歷史同期最低水平。
5企業
銷售不及預期，企業間分化，多數房企全年目標完成難度加大，拿地投資更趨謹慎
三季度房企銷售預計回落，龍頭房企業績看好。2014年1-8月，20家代表性品牌房企銷售額達8278.5億，同比增長9.7%；銷售面積7627.7萬平方米，同比增長10.8%。在經歷7月份的傳統低業績後，8月各家企業業績環比均增長。萬科以152.4億繼續占據頭把交椅，恒大單月銷售額接近百億。首創8月單月銷售額環比大增至41億，是歷史單月次好業績。招商環比增幅近1倍，保利、華潤等企業環比增幅超5成。但總體來看，三季度房企銷售業績預計會受7、8月份拖累，市場表現不容樂觀。
多數代表企業銷售目標完成情況不甚理想，四季度銷售承壓。2014年1-8月，20家代表房企有7成房企銷售目標完成率不足60%，多數房企未來四季度全年業績目標完成難度倍增。前8月僅恒大目標完成率超過70%，達到82%；而招商、首創置業、遠洋和金地前8月銷售業績均未達到全年目標的一半，實現全年銷售目標難度較大。其他企業中，中海、綠城、萬科目標完成情況較好，目標完成率均接近70%，而保利、華潤、世茂等多數品牌房企仍未達到60%，四季度銷售壓力仍然較大，龍湖、佳兆業僅完成全年目標的一半左右。
品牌房企9月鮮有拿地，但三季度總體拿地規模較二季度大幅上升。三季度銷售端在限購取消、政策放寬條件下仍未扭轉市場頹勢，房企資金回籠速度持續放緩，拿地投資積極性不再。20家品牌房企前三季度拿地金額為2387億元，同比大幅降低43%，拿地面積為7443萬平方米，同比大幅降低49%，但三季度共計拿地1820萬平米/495億，較二季度明顯回升。分月來看，8月拿地規模相對較高，主要為”金九銀十”做準備，而9月土地市場驟冷，主要由於8月市場數據低於預期，房企對未來市場還是保持懷疑態度。
品牌房企戰略聚焦一二線以規避風險，持續優化土儲結構。2014年前9個月，20強房企一二線城市拿地金額占比為88%，高於去年底的83.9%，其中一線城市拿地金額占比達到34%，較去年底提升1個百分點。三四線城市在前些年市場供應量過大，現有存量去化周期較長，同質化嚴重，企業投資熱情不高導致拿地金額占比僅為12%，較去年底下降4個百分點。
6展望
料2014年市場難及去年，房地產信貸政策將成為四季度市場關鍵
在信貸政策不發生重大調整的條件下，市場預期下行導致需求觀望，加之按揭貸款影響，預計市場成交量仍將同比小幅下行。供應方面，在年度銷售目標和資金回款壓力下，房企繼續加大推盤力度且以價換量仍是主要策略，預計四季度市場供應繼續增加。價格方面，目前市場庫存高企，去化壓力攀升，預計全國房價繼續下行趨勢。
目前多數企業銷售不及預期，資金壓力較大，在年度銷售目標壓力下更多企業將加快推盤並加大營銷力度以促進去化、回籠資金。2014年以來，房地產信貸環境並未顯著寬松、需求不足導致企業業績欠佳、庫存攀升，同時資金壓力加大。由於對未來市場預期不穩，房企拿地更加保守，全國土地市場明顯降溫。“金九”已到尾聲，隨著“銀十”及年末季節性銷售旺季到來,迫於去化壓力和回籠資金需要，四季度更多企業將加快推盤，在使用傳統銷售策略加大優惠、促銷力度的同時，通過全民營銷、地產金融等創新性銷售策略謀慮去化。
9月末市場對於“認房不認貸”按揭貸款政策的調整預期不斷升溫，預計四季度房地產信貸政策的調整可能性較大。“認房不認貸”等信貸刺激政策的實施或將明顯刺激改善需求入市，促進市場成交，四季度市場成交或將接近去年水平。