朋友小曹發來一篇牛刀於去年4月底寫的文章《所有的買房人都上了大當》，與我討論。關於牛刀在這篇文章中一路既往地大聲疾呼的“崩潰論”，我們沒作討論。小曹非常納悶的是：“媽的！房子造了那麽多，怎還不見房價大幅回落呢？”
牛刀寫道：“根據國家統計局的數字，到2013年年底，中國城鎮人口是7.3億，新區規劃了34億人口，加起來就是40億人。也就是說，中國的城市可以把全世界的城鎮人口，全部裝進去！”
我的媽呀！供給早已遠遠超過需求了，房價竟然還是高居不下，真是豈有此理！是可忍，孰不可忍！
我跟著小曹罵了幾句之後，說：“其實，房價如此扭曲足以說明，房子早已不只是居住的消費品了，其價格也就不由供需關系所決定的。”
如今，房子變成了金融資產，而資產定價不像普通商品是由供需均衡來決定的，而是由預期收益及風險均衡所決定。比如，我周圍不少人空置房有好多套，這會兒應該說供給明顯過剩了吧？可他們為什麽就是不肯降價拋掉呢？許多開發商面對當前如此蕭條的房市，應該說需求明顯不足，同時供給也大大過剩了吧？可他們為什麽哪怕不惜借高利貸也要苦撐捂盤，就是不肯大幅降價拋售呢？這是因為他們巴望房市春天再次來臨，好讓房子升值，漲價多賺點嘛！誰還管你房市畸形與否，房價合理不合理，可見得“預期收益”的力量有多大，盡管很不理性。
其實，任何金融資產都是這樣的，它們的定價與供需關系沒有多大關系，決定資產價值的根本力量來自預期收益及相應風險。這也就是說，普通商品的供需關系不適應金融資產的定價。牛刀文章列舉的房地產數據就是一個很好而有力的證明。
股票是資產，情況也一樣，什麽降準降息或提準提息啦、貨幣釋放或回籠啦、股票增發或回購啦、等等，這些供求因素並不會對股票價值有本質性的影響。
供求均衡原理是商品經濟學的基本原理，而預期收益及風險均衡原理是金融學的基本原理，對於金融市場，應該立足於後者來思考問題。
所以，要想使房價降下來，只有改變人們對房子價值的預期才行，其中征收房產稅就是一項重要措施，因為金融學有條“定理”：一項不斷向外分紅的資產，其價值會趨於下降。如果每年定期繳付房產稅，就相當於房子這項資產不斷地向外分紅，而繳付的稅款越大，即分紅越多，價值隨之降得越多，預期收益也就越低，於是，價格就會走低。現在，國家要搞什麽不動產登記啦、征收什麽房產稅啦、等等，那些擁有很多房子的人難免有點憂心忡忡的了吧？
我國房地產的問題是個極其錯綜複雜的問題，要是再不好好治理的話，恐怕即使多得連火星人都可全部裝進去，說不定也還會再漲呢。我們堅信國家能夠治理好這個重大問題。隨著越來越多的人對房子增值預期的改變，屆時，牛刀文章中提到的一個問題真就變成棘手的問題了：“問題是，你留在手上的房子將來要賣給誰？”