雍澄軒引發的官商大戰 - 信報二月二十八日 迷宗, 迷思

長實分拆雍澄軒住宅式酒店地契把單位發售予小投資者，滿城風雨，有人說酒店不能長租或月租出去也。

筆者小時見不少本地賓館時租酒店都會在外牆或招牌寫上「長居短住，無任歡迎」，今之豪華跨國五星服務式住宅式酒店，如四季酒店管理之中環四季匯，房間就被不少遊走世界的商賈豪客長期租下。

什麼自住或租住不可連續超過28天的評論，真不知從何說起。

今次事件之重點，實是長實究竟賣了什麼給小投？有否誤導？退一步，小投真確知自己在投資酒店，但業權分散，猶如作一公司小股東，大小股東的權利？義務、衝突、分得清，搞得通嗎？

分散酒店業權發售，在投資界不是什麼新事。外國有，國內也有。大業主多會提供一條龍營運管理服務，甚至回報保證，形式也五花八門，更有衍生結構如timeshare，其形式也可各有不同。普遍的是與其他投資者共享集團名下各地不同的渡假酒店。這實似會員制的渡假村多一點，是題外話了。回來香港，九七前後前明珠興業也曾嘗試分拆在西環水街的酒店，但後來遇上金融風暴，不用再說了；而今次長實早在去年已取得地政總署同意分契，分售既不是新事也非不合法吧。

究竟有否違規？

看政府高調處理，說長實違規，筆者覺得是有人認為這樣售樓，給人避開特別印花稅的印象，也跟政府替樓市降溫的政策對着幹，是故非整不可！政府沒說錯，他可按旅館業條例第十八條，隨時進入酒店檢視營運狀況，但真是擾民了！業權變了，但酒店管理人不變，酒店營運模式又豈會馬上變天？物業狀況會馬上變得不安全嗎？況且業權交易還未完成啊！

有人說業主自租自住是違規，但各項關於酒店的法例也無此規定。而所謂廿八天的大限，按旅館業條例C章，是說物業中如所有單位的租住方式都是以廿八天為基準（即月計），就會豁免於旅館業條例的規管。這其實是避免干擾一般民間住宅的租務市場，否則，一般業主把單位放租也要申請賓館牌照了。

故雍澄軒只要有一個房間不是月租，就得按條例由一酒店管理公司申請酒店牌照來營運，這也滿足了原批地條件。這跟四季匯並無分別，只是物業業權結構不同而已。雍澄軒房間由不同小業主擁有，而四季匯業權則統一由新地、恒地和煤氣公司的一間合營公司持有。

你或會問，這豈非讓物業徒具酒店之虛名，走法律隙。但法治就是如此，以行政手段來干擾，就是法家箝制人民自由之邪術了。筆者剛見一內房主席，共同看法就是：長實不正是增加了住宅供應嗎？香港自由市場靈活創新可愛之處就在此嘛！

政府要做的，是要查清長實有無誤導買家。趙國雄先生前言不對後語，售樓書更有細字說投資者買下的單位，是沒有獨家享用權。這跟我們一路的置業概念完全不同了。哪，這是timeshare 形式嗎？業主們是否要按時互換居住單位，以符合本港的酒店法例呢？

小業主到底買了什麼？公民黨幾位大狀開記者會說他們不知道。長實說會跟小業主簽管理合同，作為小業主的代理人去管理酒店，這是滿足旅館業條例的要求了。看來酒店業主是只有入住權，但管理權甚至內部裝修權利也全在管理公司手裏。這是按旅館條例、消防條例等來保障住客安全。這是否就是長實所謂的「沒有獨家享用權」而非按時轉單位呢？

管理合同的疑慮

還有，酒店公共地方和設施的保養，成本會比普通住宅高吧。長實作為大業主，實力遠超小業主，談判條件時會否公平，有無利益衝突呢？這樣看來，購入雍澄軒更似是投資和合營生意。如是以有限公司或上市公司形式合作，有公司法、上市條例去監管。四季匯有三個業主，權利和義務分配就按公司章程和條例來闡釋和分配。雍澄軒就只靠一標準的雙邊管理合同和大廈公契，這樣的安排，保障一定不會比公司法嚴謹和公平，第一，管理合同是長實單方面所草擬，小業主只有接受或不接受的份兒；第二，公契本身根本不是用來規管合營生意的。

長實創新猷，政府緣何要打壓？梁特首及局長們是要從保障投資者的角度去解決事件吧！但個人覺得事情發展已不單是灰色地帶的問題，更似是官商大戰！小弟都是隱居於四季匯好了。