2014-08-14 NM
香港市區樓少價貴，早前政府推出大澳居屋天利苑，位置偏遠，交通隔涉，一樣大把人搶。記者發現，比大澳更荒涼、只有住客「邨船」、行山要兩個鐘才到的大嶼山私人屋苑澄碧邨，近半年突然受大批買家追捧，成交激增。澄碧邨位於大嶼山芝麻灣半島二浪灣沿岸，七十年代由和記（和黃（13）前身）發展；只有二十楝，每楝四層高，共二百個單位。當年因交通太不便，李嘉誠拍板不再擴建，令這個背山面海，風景宜人的私人屋苑，漸漸被市場淡忘，偶然會傳出鬧鬼的神秘故事。不過，這幾個月樓市瘋癲，炒風已殺到入這孤島。本刊調查發現，起碼有兩大陣營，正密密掃入澄碧邨單位，爭奪業權。若然改契擴展成功，將引發無限商機；一場大茶飯，已在孤島上醞釀。
要進入澄碧邨，記者也有點頭痕。水路這裡沒有公眾渡輪，陸路要從貝澳入芝麻灣郊遊徑再行山，起碼要「人在野」兩小時。記者嘗試在長洲找街渡前往，每位收費七十五元，記者甫踏上澄碧邨碼頭，管理員即上前驅趕：「走！快啲原船走！呢度私人地方嚟！」另一保安跟記者說：「呢度住得五十人，一定認得曬，你無住客陪同唔會俾你入。」原來島上居民為方便出入，自行租穿梭船進出長洲。但每日只有十六班，平均一小時多一班，來回長洲需時約二十分鐘；夾船期由長洲坐公眾渡輪往中環市區更麻煩。記者為了入邨，找來了一名住客陪同入邨參觀。
無食肆、無診所
走進屋苑內，行了一圈，單位十室九空，當年熱鬧的豪華會所早已荒廢，並已關上大閘，住客不准內進。室外籃球場、網球場已棄置，還有點地陷，泳池則長滿青苔。屋苑內無餐廳、無超市、無便利店、無診所，記者行得累了，想買支汽水都無。「其實呢度連寬頻都無，我個仔上網都只靠隨身Wi-Fi，但係勁『窒』。」在長洲碼頭等船回家的Summer說。與兒子在澄碧邨住了三個月的Summer，租住的是六百多呎細單位，月租七千元。在長洲居住多年的她，指在長洲也難搵地方，要找一個好少少的單位養狗很麻煩，「長洲啲業主，怕我隻狗整爛佢啲裝修喎！」反而澄碧邨業主「唔揀擇」，不過她坦言，入住以來遇上不少不便，「有幾個單車友嚟探我，諗住坐一陣就出番長洲食晏，點知錯過咗一點鐘嗰班船，要等三點先出到去！撞啱我屋企乜都無，只有米、餃子同豉油，附近又無嘢賣，唯有餃子飯招呼朋友。」她指試過半夜胃痛，「無醫生睇，要忍到第二朝先出去睇醫生。」澄碧邨設有直升機坪，方便危急的住客坐直升機送院，當然亦可搵水警協助。
廿五年前一見鍾情
曾在長洲做地產經紀的Summer，指四年前曾帶客來睇樓，由於交通不便無人吼。不過記者發現形勢有變，現在見不少單位正在裝修，翻查土地註冊處資料，近半年這裡成交激增，年初至今已有十二宗買賣，過往曾試過一年只有兩、三宗成交。一個一千多呎單位，成交價約二百多萬，平均呎價二千多元，比去年同期呎價已升了三成。今年這十多個買家，有南亞裔、亦有來自福建的內地人，而本地幫則有在長洲經營餐廳「張保仔館」的蘇禮安等。記者找到從事美容美髮生意的葉惠敏，她於今年初分別以三百五十萬及二百萬元，買入兩個逾千呎單位。她指購入澄碧邨這個機會，足足等了廿五年。「廿五年前，我睇《星島日報》，當時澄碧邨賣七十萬，但屋企人嫌吊腳，所以作罷。」本來她已遺忘了這裡，即使有時搭船過澳門見到，也以為是閒人勿進的私人會所，沒想起就是澄碧邨，「後來識到個朋友住澄碧邨，入去探佢，先知平日見到嘅西班牙式別墅就係澄碧邨。呢度好似世外桃源，我好鍾意，就叫朋友幫我留意。等咗一年先有消息，買咗兩個，一個自己度假用，一個俾中環返工嘅親戚住。」
誠哥放棄桃源變孤島
興建澄碧邨的淵源，要從七十年代英資的和記企業（七七年改名和黃）說起。當年和記由祈德尊爵士打骰，並希望在澄碧邨興建豪華住宅及遊覽區，會所有西餐廳及會議廳，交通一應俱全，更指會聘請駐診護士及女傭照顧嬰兒和兒童。當年售價由二十二至五十萬元，不少大企業買入作員工度假宿舍，故單位很快沽清。然而，賣完澄碧邨後，和記投資瑞郎失利，陷入財困，遭滙豐接管。一九七九年，滙豐把和黃控股權賣予李嘉誠；翌年，由對方出任主席。超人上場後，一鎚定音，決定不再發展澄碧邨。翻開和黃一九八○年的年報表示：「大嶼山澄碧邨度假別墅每逢週末深受歡迎，但平日則未能吸引必要之興趣，此種不平衡狀態使經營成本負荷頗重。預期此項業務近期對集團溢利暫無更多重大貢獻。」其後和黃的年報隻字不提澄碧邨，而這屋苑亦再無擴展。三十四年後的今天，市區也被炒至天價，「孤島」亦開始受追捧。除有人買入自住或收租投資，本刊亦發現有人大規模掃貨，疑似「落釘」。其中包括澳門賭王傅老榕的拍檔鍾子光家族，其後人鍾立夫自九七年至今，已用了超過二千萬元，買入至少十五個澄碧邨單位，有的在○三、○四年買入，價錢只需六十多萬。即使今年屋苑單位被炒上至二百多萬，他亦無忍手，再買兩個。本刊找他查詢但未有回應。而另一位從事飲食業的投資者黃紹雄，亦同樣自九七年起，密密掃入至少六個單位，共花六百五十萬。
早前網上有一個「零租金、只須每月付二千五百元管理費」的招客廣告瘋傳，該單位業主正是黃紹雄。記者向他的職員查詢，職員表示：「之前要求放租，搵咗租客成年都無人租，希望零租金可以搵人幫手交管理費都好。」不過廣告刊登三個月，仍未有人願租。記者問既然無人租，為何不趁旺把單位賣掉？職員支吾以對。估計黃紹雄為的並非短期租金，而是想「坐貨」，只收管理費純粹想減低坐貨成本。
有人想全購
翻查地契，澄碧邨地積比率只有零點九倍，最高只可起四層，不改契無重建價值。當年和黃負責管理澄碧邨，但年年虧蝕，唯有終極撤離，「和黃旗下管理澄碧邨間Holiday Resorts，蝕咗成千萬，八四年開始，和黃就決定唔再做管理，並同當時嘅業主立案法團委員會協議好，以一蚊轉讓咗Holiday Resorts俾業主。」長洲地產代理楊先生說。根據公司註冊處資料，現時「Holiday Resorts (H.K.) Limited」的資產豐厚，包括十五個澄碧邨收租單位，及會所、康樂設施的業權。這公司的大股東是「Holiday Resorts Holdings Limited」。這家控股公司，現由多個澄碧邨業主等持有。董事正是密密掃貨的鍾立夫。
居民接手後，因管理皮費太貴，而取消香港直航船服務，會所及一切康樂設施亦隨之關閉。事實上，管理公司為增加收入，曾於九七年把手頭單位以日租形式出租作度假屋。不過，邨內有業主不滿太多外人，於是入稟法院禁制。地產代理楊先生說：「我大膽講句，而家係管理不善，入邊仲要分成兩派鬥來鬥去。」現時澄碧邨的管理公司由業主立案法團委託，由於要支持船隊營運，所以該屋苑管理費一直偏貴，更不時加價，要每呎二元九角，持有兩個單位的業主葉惠敏表示：「兩個單位我要交六千蚊管理費。」據悉過去多年，有業主不願交管理費，又因配套不足，找不到人承租，故寧願放棄，最後被管理公司及銀行釘契，故此以往澄碧邨的二手盤多為銀主盤。當然，今時樓價不同往日，科達集團主席湯君明指，荒島並非無發展機會。早年他曾投資澄碧邨附近的「孤島」望東灣，自言total loss，「當年用幾百萬買咗塊地，起咗七棟別墅，開價十幾萬無人租、減到一萬都無人租。」他指由於無公共交通工具，當年和黃曾向他提出分擔船行線的開支，遭他拒絕。「淨係船油一日三千蚊﹗和黃蝕到攤攤腰。」他最後寧願以象徵式一元把別墅租予教會做戒毒所。不過近年他已聽聞有人想全面收購澄碧邨發展：「係啲跨國集團，想買嚟改做類似Club Med的度假村，俾鬼佬公司做orientation。佢哋話你收到（買入）一定數量嘅貨（單位），就同你接。當佢收到八、九成，再同政府補地價囉。不過嗰度有百幾個單位，收購亦唔係容易。」「重賞」之下，必有勇夫。在香港，只要是地，似乎必定有個鑊鏟！
鬥搶「離島」地
市區地缺乏，除了澄碧邨，交通較方便的南丫島亦早早有人「吼」。素有「南丫島島主」之稱、建旺集團董事總經理李建強，過去廿年不停在南丫島掃地，更曾揚言自己在該島擁有二百萬平方呎土地儲備。一○年他斥資共三千一百萬元，購入南丫島多幅地皮，打算在南丫島發展遊艇會、酒店和低密度豪宅。一一年，他再夥拍雅居樂（3383）主席陳卓林提出博寮港計劃。而陳卓林長子陳思銘持有的公司，今年初再以二千一百萬元投得坪洲蚊型地皮，每呎樓面地約一千五百元。太古地產亦積極於大嶼山插旗，除了一一年投得兩塊官地，去年以高出估值一點三倍投得大嶼山長沙嶼南路地皮，興建洋房。