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業內人事告訴你房地產為什麼暴利
不停的聽到開發商大佬說其實地產不賺錢，不停的聽說某個地方房價又漲了30%，到底開發商是不是暴利呢？今天小萬來給你透露一下。
最近地產股很弱，今天一兩則新聞杭州房價跳水的新聞就能讓地產整體下跌6%，萬科保利都是大幅度下跌，很多公司甚至被封在了跌停板上。萬科以及整個地產行業為代表的藍籌股一直在陰跌，底深不可測。很多股民都說地產的業績那麼好，那麼怎麼還一直跌，老闆說地產賺的錢全歸政府了，老百姓也不滿意，到底是怎麼回事？
一、能買得起地產的客戶還有多少：
作為業內人事，其實最近1-2年地產行業的確定性是完全沒有問題，13年地產的業績非常好，我們都那是因為去年的銷售非常好，我相信今年的銷售也不會太差，所以14年的業績也問題不大。但是問題是，去年北上廣深的土地價格已經讓我們非常害怕了，所有的招拍掛幾乎都要打到拐點，及競價到保障房，幾乎所有的商品房的樓麵價格都是按照隔壁商品房的售價來成交的。也就是開放商如果不想賠錢，14，15年開盤的成交價，就至少需要是13年價格上漲20-30%才行。我們來計算一下，北京五環附近在02年能夠40萬買一套100平米左右的商品房，05年70萬一套，07年100萬一套，13年350萬一套，那麼15年呢，如果開發商想取得類似於以往的利潤，那麼必須得在500萬一套。按照首付200萬，貸款300萬來簡單計算，200萬首付款 就幾乎要干掉祖孫三代所有的積蓄，300萬按借款，30年還清，每月的利息加房貸差不多2萬，有得幹掉小兩口一半以上的薪水（這個已經是高薪了）。我們可以斷定，只要一買房，這個家庭基本上內需就廢了，指望他們來通過消費來振興經濟是不可能的。
好了，我們再來計算一下一年的10幾億的銷售面積，差不多1500萬套房子，按照1500萬套房需要3000萬個家庭來支撐，那就差不多需要1億人口買房。都已經到了這個高度，銷售面積你還指望有多大的上升空間。
二、全國能夠符合開發商拿的地還有多少：
現在的地產商經過過去的10年，其實都是土豪金了，一年銷售額10幾萬億，按照10%行業淨利潤來算，其實很多企業遠遠不止。去年北上廣深5000億的土地出讓金，其實也只佔了去年地產行業越1萬億淨利潤的50%，這是光一年地產行業地產公司的利潤，這還不包括施工和銀行的利潤和稅費，光地產企業的一年增加的淨利潤就可以買下2個北上廣深。你說土地價格怎麼能不漲。
現在的土地價格讓我想起了兒時玩的遊戲大航海，玩到最後的時候，錢已經多到東西全部包原，還是有很多錢，去年的北上廣深瘋狂土地溢價就是這個原因所在了。
三、地產的暴利根源在哪裡：
不停的聽到開發商大佬說其實地產不賺錢，到底是不是實情呢？其實我很清楚，對於很多快銷地產或者深耕三四線城市的開發商確實是實情，地產確實不賺錢。現在大部分地產公司為了追求速度，其實地產的銷售利潤是很薄的，大多不到20%的毛利潤，甚至是付利潤，和製造業已經非常接近了，但是我們的財務部門照樣可以把這個項目的淨利潤做到15%甚至以上，奧秘在哪裡，奧秘在哪裡？
奧秘就在每個項目還有5-10%的面積為不可售面積，大多為配套商業，幼兒園，和一些開發商不是不想賣而是賣不掉的車位，我們聰明的財務將這些不可售的和不好賣的資產將他們的評估價值估的高高的，自然利潤就來了，大家看一下地產公司的報表，大多都有這樣的把戲，及地產的快銷盤的真實毛利潤也就10%多一些，淨利潤很多都不到5%。但是經過我們財務的美化，都挺好看的，股民還直呼價值低估，醒醒吧。城鎮化還有多久，人口紅利還能持續多久，天知道。地產的反彈還會有多久？
業內人事告訴你房地產為什麼暴利
不停的聽到開發商大佬說其實地產不賺錢，不停的聽說某個地方房價又漲了30%，到底開發商是不是暴利呢？今天小萬來給你透露一下。
最近地產股很弱，今天一兩則新聞杭州房價跳水的新聞就能讓地產整體下跌6%，萬科保利都是大幅度下跌，很多公司甚至被封在了跌停板上。萬科以及整個地產行業為代表的藍籌股一直在陰跌，底深不可測。很多股民都說地產的業績那麼好，那麼怎麼還一直跌，老闆說地產賺的錢全歸政府了，老百姓也不滿意，到底是怎麼回事？
一、能買得起地產的客戶還有多少：
作為業內人事，其實最近1-2年地產行業的確定性是完全沒有問題，13年地產的業績非常好，我們都那是因為去年的銷售非常好，我相信今年的銷售也不會太差，所以14年的業績也問題不大。但是問題是，去年北上廣深的土地價格已經讓我們非常害怕了，所有的招拍掛幾乎都要打到拐點，及競價到保障房，幾乎所有的商品房的樓麵價格都是按照隔壁商品房的售價來成交的。也就是開放商如果不想賠錢，14，15年開盤的成交價，就至少需要是13年價格上漲20-30%才行。我們來計算一下，北京五環附近在02年能夠40萬買一套100平米左右的商品房，05年70萬一套，07年100萬一套，13年350萬一套，那麼15年呢，如果開發商想取得類似於以往的利潤，那麼必須得在500萬一套。按照首付200萬，貸款300萬來簡單計算，200萬首付款 就幾乎要干掉祖孫三代所有的積蓄，300萬按借款，30年還清，每月的利息加房貸差不多2萬，有得幹掉小兩口一半以上的薪水（這個已經是高薪了）。我們可以斷定，只要一買房，這個家庭基本上內需就廢了，指望他們來通過消費來振興經濟是不可能的。
好了，我們再來計算一下一年的10幾億的銷售面積，差不多1500萬套房子，按照1500萬套房需要3000萬個家庭來支撐，那就差不多需要1億人口買房。都已經到了這個高度，銷售面積你還指望有多大的上升空間。
二、全國能夠符合開發商拿的地還有多少：
現在的地產商經過過去的10年，其實都是土豪金了，一年銷售額10幾萬億，按照10%行業淨利潤來算，其實很多企業遠遠不止。去年北上廣深5000億的土地出讓金，其實也只佔了去年地產行業越1萬億淨利潤的50%，這是光一年地產行業地產公司的利潤，這還不包括施工和銀行的利潤和稅費，光地產企業的一年增加的淨利潤就可以買下2個北上廣深。你說土地價格怎麼能不漲。
現在的土地價格讓我想起了兒時玩的遊戲大航海，玩到最後的時候，錢已經多到東西全部包原，還是有很多錢，去年的北上廣深瘋狂土地溢價就是這個原因所在了。
三、地產的暴利根源在哪裡：
不停的聽到開發商大佬說其實地產不賺錢，到底是不是實情呢？其實我很清楚，對於很多快銷地產或者深耕三四線城市的開發商確實是實情，地產確實不賺錢。現在大部分地產公司為了追求速度，其實地產的銷售利潤是很薄的，大多不到20%的毛利潤，甚至是付利潤，和製造業已經非常接近了，但是我們的財務部門照樣可以把這個項目的淨利潤做到15%甚至以上，奧秘在哪裡，奧秘在哪裡？
奧秘就在每個項目還有5-10%的面積為不可售面積，大多為配套商業，幼兒園，和一些開發商不是不想賣而是賣不掉的車位，我們聰明的財務將這些不可售的和不好賣的資產將他們的評估價值估的高高的，自然利潤就來了，大家看一下地產公司的報表，大多都有這樣的把戲，及地產的快銷盤的真實毛利潤也就10%多一些，淨利潤很多都不到5%。但是經過我們財務的美化，都挺好看的，股民還直呼價值低估，醒醒吧。城鎮化還有多久，人口紅利還能持續多久，天知道。地產的反彈還會有多久？