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住房在現今社會對於中國民眾來說是件十分重要的事情，因為其高昂的價格以及和發達國家相比仍然不寬裕的普通百姓住房條件。一套普通的城鎮住房相當於一個家庭幾十年的收入之和。但從房價收入比和房價租金比來說，中國大部份城市的房價泡沫巨大。以下從幾個方面來敘述個人對於中國住房市場的見解，以及分析判斷房價變化趨勢的一些方法。
擴張性政策促進產業繁榮
我國經濟的市場化始於80年代，但住宅市場真正意義上的市場化僅僅發生了十來年。
我國房地產商品化啟動較晚，1978年和1980年鄧小平同志兩次對住房問題做出指示後，我國才開始了住房制度改革試點。所以並沒有什麼太多的前期經驗可供參考，但92、93年的房地產高峰迴落確實也受到了宏觀經濟和緊縮貨幣政策的影響。從96年後，國家連續降息，保持擴張性的貨幣政策來刺激經濟回升，房地產市場也受到刺激開始回暖，利率的走低極大地鼓舞了開發商貸款的積極性，也刺激了消費者貸款購房的積極性，可貸款成數增加到8成，可貸款年限也提高到30年，購買力倍數放大。職工已購公房上市交易等政策盤活了市場，加大了流動性，也增加了家庭可變現資產和購買力。加之許多地方政府出台優惠購房契稅的政策，稅率的下調也極大的鼓舞了消費者的積極性。還有許多城市購房可享受抵扣個人所得稅、個人公積金繳納比例的提高、公房租金的逐步提高、外地購房者可以辦理藍印戶口解決外地購房者子女就學問題等政策也變相加大了購買力。但關鍵還是實物分房政策的取消，人們對等待單位分房希望的徹底破滅，住宅市場化真正意義上的啟動使沉積多年的購房慾望終於開始爆發。由於可供外籍人士購買的外銷房寥寥無幾，內外銷住宅的並軌政策更使國際購房大軍快速加入到內銷住宅市場裡來。城鎮居民住房條件的本身的不優越性以及收入的快速增長是住房消費井噴的根本原因。
這一系列變化終使中國各個地區的住宅產業從本世紀初相繼走出低迷困境，產銷兩旺起來。
人口結構變動帶來的剛性需求
從中國人口出生結構圖中可見，60年代和80年代兩批出生高峰的人群對首次置業的需求和改善性置業的需求都進入一個擴張週期。到本世紀一十年代初左右可能會到達一個小高峰。但長週期可以維持到本世紀一十年代末二十年代初左右。
我國城市化水平從1998年開始剛剛踏入世界銀行認為的房地產高速發展階段的30％的大門，並且城市化水平在未達到70％時，房地產仍然會呈高速發展態勢。隨著城市化水平的不斷提高，富餘的農村勞動力向城市遷移，會增加城市租房和對中低價商品房的需求，也在一定程度上增加了對房地產的總需求。城市化水平的提高推動的剛性需求增長可能也會持續到2020年甚至更久。但是，由於房價的快速上漲導致許多中低收入階層買不起房，而國家對於保障性住房的加快發展會階梯型的降低商品房的消費能力。中國住宅產業的發展高峰也可能會提前到來。
以下是中國人口結構金字塔圖和城市化率圖：
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其它因素支持的需求
根據世界銀行的分析，人均GDP超過300美元時住宅產業剛起步，人均GDP超過800美元時進入高速增長期，當人均GDP在1300美元－8000美元時為穩定的快速增長期，而當人均GDP 超過13000美元時，住宅產業才開始進入衰退期。按照中國目前的人均GDP水平，中國的住宅產業正處於穩定的快速增長期。
除了自住需求外，投資性需求也非常旺盛。見圖，居民的家庭儲蓄在近20年內可謂是爆發性增長，人均可支配收入也是年均10%左右的快速增長。我們大家都要感謝這個時代，經濟高速發展帶來了財富。低利率到負利率的環境以及中國封閉狹隘的投資渠道逼迫著大量的資金往住宅市場裡流。人的慾望是無止境的。有了一房想求兩房，有了兩房想求三房，有了三房想求複式，有了複式想求別墅，有了自住想求度假，房子多了還可以出租獲取收益，在人均土地稀缺的中國，為了保證耕地糧食基本意義上的自給自足，可供城市開發的土地和人類的慾望相比是多麼渺小。
再從消費傾向來看，以上海為例，根據上海市統計局公佈的數據，上海家庭的居住支出佔家庭總支出的百分比已經從1980年的4.8％逐步上升到了2002年11.4％，經濟發達國家這一比重一般在15－20％左右，而同期食品和衣著支出分別從56％和14.3％逐步下降到了39.4％和5.9％。其它城市的統計數據也近似。說明從本世紀初開始，住宅消費已經成為居民消費構成中非常重要的一部分。
從人均居住面積來看，就算發展到現在，我國仍然和國外有一定的差距。這也是住宅消費的最主要的刺激因素。
這麼多年來，家庭人口構成的數量也在緩慢減少，幾代人擠一間房的現象正在慢慢消失。這也一定程度上刺激了住宅消費。
拿人民幣升值推動房價說事，我不以為然，人民幣升值和房地產發展是經濟發展中的伴生現象。而單純為了博取人民幣升值來中國投資房地產的資金量在資本項目控制的情況下與其它因素相比小的可憐。
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住宅的市盈率和市淨率
股票有市盈率和市淨率來衡量股價的投資價值。住宅價格也有衡量的尺度。那就是房價收入比和租金回報率。股票市場上我們常常會用到預期的數據，當然住宅市場上也要衡量預期帶來的變化。比如通貨膨脹可能帶來的收入提高和租金提高從而提升不動產的價值。從中國的大城市來看租金回報率水平不算高，房價收入比也極高。由於中國人口眾多，收入差距也很大。但收入本身也在隨著經濟的增長而快速增長。而目前，經濟高速發展那麼多年積蓄的通脹壓力，會使物價上升到一個什麼水平確實也很難說。如果房價不漲，未來許多年後，房價收入比非常低也說不定。由有真實購買力水平的家庭統計出來的房價收入比以及這些家庭住房情況及需求情況會更有意義。
另外，與世界其它國家的住宅市盈率和市淨率的比較發現，中國目前諸如上海之類的大城市投資價值相當低。具有一定的泡沫特徵。但是在沒有遇到趨勢性的轉折前，泡沫是不會破裂的。
房地產商的盈利模式
許多地方土地開發是有規劃性的，整片的開發有助於配套規模建設，有利於土地價格和房價的提升。很多地皮還要動遷，開發商的建設週期往往非常長，等全部開發完畢，往往周邊配套也完善起來，因此房價往往會越賣越高，我們看到的現象就是二期比一期貴，三期還要貴。
不動產最大的特性就是不動性。因此不動產具有極強的地域性。如果工作、親戚、朋友都在附近，就算這裡附近的房子某些方面稍有欠缺，你也絕對不會去買遙遠地方的好房子。從這一點來說，房地產商就有了一定的壟斷性。可以稱為地域壟斷性吧。解釋房產商高毛利水平現象也不難吧。至於，某些開發商囤地現象在政府沒有出台法律約束前，對於自身來說也是種理性行為。就算不囤地，幾年的開發週期也夠開發商賺了。因此，我看來，只要房地產開發商這種盈利模式不改變，暴利往往會伴生。但是也有例外的情況，如果經濟大環境不好，銷售持續低迷，貨款的回籠出現問題會導致高槓桿操作的開發商資金鏈斷裂，以至於無法承擔高昂的融資成本，長時間的經濟不景氣會是開發商的致命因素。
房價的傳導機制和週期變化
首先從成本分析法來看：城市房地產價格的上揚一般是由市中心房價上揚傳遞出去的。由於市區土地的稀缺，土地價格日益高漲，而購房需求轉化為對土地的需求卻日漸旺盛，房地產價格上升的本質其實是土地價格的上升，其表現形式是開發商將土地價格上升帶來的成本轉移給消費者的過程。另一方面，政府為了城市整體規劃的需要，對開發商的建設提出了更高的要求，如限容積率、限高、限綠化率等，還有市區動遷成本的上升都無形之中加大了樓面地價和開發成本，房價的上升因素中，成本推動佔據了很重要的位置。那房價有下降空間嗎？首先來看一下建房成本。我國的建房成本一般由土建安裝費用、土地費用、拆遷費用、城市配套費用和相關稅費組成。土建安裝費用一般不會降低，並且隨著人們對住宅品質要求的日益提高，相關新型高科技材料的應用，此項費用可能還會有所上升。其它配套費和相關稅費所佔房價比例較低，下降也不太可能。而佔據房價最大份額的土地費用是國家收益和地方政府的重要財源，不可能大幅降低，更何況隨著土地的日益稀缺，價格更可能會往上升。土地市場由暗箱操作轉向公開拍賣，也為土地價格的上升推波助瀾。看來唯一的可變點就在開發商的利潤上了。短期來看，由於購房者的預期發生變化，以及貨幣緊縮政策導致的開發商資金鏈緊張，逼迫開發商適度降價賣房，房價會有一定的下降空間，但此空間很有限。一旦房價下跌幅度超出30%，銀行個人房貸便會產生大量壞賬，而房貸一直被銀行視為最優質的生意。銀行一旦有危機，整個中國經濟都會危機。所以，政府絕對不會希望房價大幅度下跌。過度上漲造成的理性回調隨時會在各個城市發生。但還是一句話，幅度不會很大。至於土地價格的下降，也是短期理性回歸的一種表現形式。回落太大或者回落持續時間太長，哪個地方政府也不希望看到。某些市郊的房價由於配套成本的完善和通勤成本的降低也會自然升值。
再從供求關係的特性來看：由於房地產的建設週期一般要1年半以上，所以房地產供給存在低彈性，而需求卻是高彈性的，供給的增長相對需求的增長是相對滯後的。由於住房短缺的矛盾並沒有根本解決，住宅市場仍處於賣方市場。更由於房地產的流動性較差，房價的變化趨勢一旦確立，便會有一個慣性過程，而恰恰過去政府在調控市場的情況下供給和需求是一起調控的。貸款利率的上升和貸款成數的適度減小，減小了部分購買力，需求受到一定抑制，但未來幾年供給也同樣減小了。眼睛一直盯著每個月的市場銷售數據實際意義並不是很大。但相信政府調控市場的手段會越來越成熟，使房價的小周期波動性越來越小。需求的組成最主要是投資和自住，自住要看人口紅利因素的釋放和城市化因素的釋放是否到位（前面已經提及），以及人均住宅面積的指標是否已經到位。由於中國自己擁有住房的比例非常高，人均住房建築面積的指標雖然和美國差距仍然巨大，但也已經越來越接近日本和歐洲國家。說明，大規模剛性需求釋放的後續潛力越來越小了。而投資需求在房價長期趨勢沒有轉勢前，國內投資渠道仍狹窄前，依然會非常旺盛，所以投資需求仍然應該著眼於剛性需求的釋放，投資比例越高可能會在將來的調整週期裡顯現出不利的一面，在上升週期內暫時還不會暴露問題。供給的長期持續性並不會改變，因為房地產開發的長期穩定性對於開發商的盈利和經濟週期的穩定增長同樣重要。這也說明了將來的長週期調整無論對於開發商或者整個經濟而言都將是非常痛苦的。
再從政府調控供求的意圖來看：房地產市場的調控屬於經濟調控的一個部份，而政策目標並不是打壓房價，促進經濟健康穩定發展和保就業、維民生才是首要任務。低房價並非啟動住宅消費的關鍵因素，如何激發民眾的購買慾望和增加民眾的消費能力才是關鍵。政府如果人為地壓低房價會使民眾降低對購房帶來的財產保值增值的預期，從而影響到購房的積極性，不利於房地產市場的良性循環；人為地壓低房價也會影響開發商對經營利潤的預期，從而影響在當地投資的興趣，這也是地方政府不願意看到的。所以，在政治、社會、經濟都相當穩定的前提下，政府不太會硬性降低房價。而政策可能更重點偏向於解決由於房價上漲速度過快而使低價房供應量的稀缺無法滿足低收入百姓日益增長的購房需求這一塊問題。保障房的大量上市對於低收入階層是直接的利好，但往往保障房周邊配套建設速度卻進展緩慢，許多老百姓都不願意搬去市郊的保障房。而保障房的大量上市對於商品房的影響還是很小，兩者的目標消費群體是不同的，但是如果保障房佔整個住宅供應量的比例越來越大的時候，會階梯型的拉低周邊商品房的購買力，也會使剛性需求提前釋放，從而改變住宅總體的供求關係。
最後從經濟週期來看：從國外發達國家歷史經驗來看，房地產的景氣呈週期波動現象，並且和宏觀經濟增長波動呈正相關。美國的房地產景氣週期平均為18年左右，日本的景氣週期為10年左右，香港為 7－8年左右，台灣為5－6年左右，其中由於亞洲經濟興起的時間比較短，所以，所經歷的週期段也比較少。雖然每個地區的景氣波動週期不一致，但和宏觀經濟的波動還是基本保持一致的。因此，判斷房地產長期景氣的重要指標就是宏觀經濟的情況。房價會暴跌嗎？絕對會！攔腰一半絕對可能，只要經濟崩潰。東亞的國家，香港樓市曾證明過。但每個國家的經濟週期不同，經濟發展的內在結構也不同。因此，房地產景氣週期也不相同。要分析房地產週期，首先要仔細分析宏觀經濟。眼光要放的高些，遠些，不要太在意短期的信息要素。
總結一下，房地產做為一種商品來說，其短期價格受到供求關係變化影響，與其它商品?無二異。而由於影響供求關係的因素諸多，並且都在變化之中，無法靜態定性。因此需要動態的來分析問題。貸款利率、貸款成數、貸款年限、公積金政策、賣地規則、稅費政策等等都是影響短期供求關係變化的因素。但還是兩個因素最為關鍵，那就是剛需和經濟週期。要想準確地定量分析短期供求變化是很難的，諸多要素都要不斷地進行調整。長期來看，住房的價格仍然會圍繞價值波動。所謂住房的價值，即消費者的真實需求和購買力。當然價值也是動態變化的，所以也要前瞻性的分析問題和動態的來看待問題。
以史為鑑的房價
住房消費的需求承載體有兩個，一個是人，一個是資金。即有購買慾望不行，還得有錢買得起才行。分析房價的長期變化趨勢得著重分析人和資金的變化趨勢。下圖以美國和日本房地產價格的歷史變化來展現人和資金是如何影響房價變化趨勢的。
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見圖，在上世紀20年代末的經濟危機後，美國房價下跌了近一半，而後在二戰結束後的生育高峰潮和經濟復甦雙重刺激下，房價迅猛回升。此勢頭在90年代稍做停歇，於本世紀初期再次上漲，但07年後房價隨著金融危機的發酵一起回歸。日本的房價總體上在二戰後也是迅猛增長，但在上世紀90年後開始長期下跌，呈現大漲大落的現象。
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我們看到美國經濟也呈現著週期性的波動，但沒有像日本那樣大起大落。特別是1990年後，日本經濟急速下滑，加之人口老齡化，在人和錢的雙重壓力下，房價開始漫漫熊途。見下圖，雖然美國直到2025年，人口結構仍然不會出現明顯的倒金字塔形，但07年後，房價仍然出現了大幅度的下跌。這裡就需要引入另一個和錢相關的因素即通脹水平。
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耶魯大學的羅伯特.希勒教授對通脹因素進行調整後發現，美國住宅的長期價格不會偏離建築成本過於遙遠，其和建築成本、人口呈長期正相關，和利率負相關。伴隨著金融危機，房價也逐漸回落。
通過以上分析發現，房價的長期價格和趨勢與人口結構、消費文化、通脹水平、經濟環境密切相關。
梳理中國房價的變化趨勢
我國房價的變化雖然有中房指數等長期數據，但本人認為數據無法體現房價的正確變化幅度。以上海為例，草根觀察上海在2001-2011年的10年間，房價普遍上漲幅度在8-10倍。而大部分的統計數據顯示只上漲了2-3倍。差距太大，所以毫無參考意義。目前用于衡量房價泡沫程度的房價收入比由於統計口徑的問題，無法準確來衡量。但從普通百姓的直觀感受來說房價相對於收入實在是太貴了。房價租金比相對比較好衡量。目前以上海為例，房租除以房價的年化回報率在2%-2.5%左右。不論是和國外的大城市橫向比較還是和國內的無風險收益水平比較，都是處在很低的水平。說明房價多少是有泡沫的。由於中國地域廣大，不同的城市人口增長結構不同，經濟發展趨勢不同，所以房價的變化也會不同。溫州和北京已經背道而馳了。下面只做一個全局的大概的估計。
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通過日本和中國的人口結構比較，中國的人口結構基本晚於日本20年左右的時間。結婚和置換的剛需頂峰已經出現。這個可以在百度指數上得到印證。而投資需求通過這兩年的限購和高昂的交易成本等政策使純投資者大幅度減少。一旦持有成本上升後，投資者更會寥寥。中國的住房自有率在世界上處於非常高的水平，城鎮人均建築面積也到了30多平方，三口之家就是100平方的宜居戶型了。基本需求早已到位。問題可能在於結構性的。
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中國正處於經濟轉型的過程中，經濟結構的調整使經濟增速長期均值下移成為了大概率事件。
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中國的通貨膨脹水平過去是非常厲害的，特別是90年代中期以前。本世紀初期起始的通脹和全世界的初級商品價格暴漲以及美元貶值關聯最大。個人判斷未來國內通脹水平總體上比較緩和。主要理由是美元將逐漸走強，年紀越大做事情越謹慎（央行），中國逐漸進入老齡化社會。前兩條當然到了一定時候會變，但最後一條也是最關鍵的一條會帶領中國在不久的將來逐漸進入通縮時代。研究過日本的通縮就知道老齡化社會是非常可怕的，在一個老年人控制並佔絕大部分群體的社會裡，創新和消費都會逐漸萎縮。
通過以上幾點的分析，基本可以得出這樣一個結論，要中國的房價再延續過去的輝煌漲幅基本是不可能的事情了。至於房價會像日本一樣長期回落還是平穩還是緩慢的上升又或是暴跌。完全取決於經濟環境了。畢竟中國目前的人均GDP和日本90年時差距還是非常大。但如果沒有真正意義的體制改革，無法釋放中國潛在的經濟活力。。。
投資回報率粗略測算，以上海為例，2000年起始的房價上漲勢頭至今年化復合回報率為18-25%左右。而且可以以4-5倍的槓桿來放大，並且租金的現金流更可擴大投資。在持有成本為零，交易成本低廉，並且曾可抵扣稅額，這樣的投資絕對是比好買賣。但我相信未來10年房價復合漲幅至少是減半的，槓桿也變小了，而且槓桿是有年6%多的成本的，在高昂的交易成本和未來可能出現的持有成本面前，年均復合漲幅小於15%，可能無法獲利。但長期看，房價做為地價的代言品隨著通脹上升必然是上升的，美國百年的走勢就是例證。但美國1890-1980房價年化回報只有6.5%，若扣除通脹和物業稅收維修費用等開支，做為投資顯然不是比好買賣，也大幅度落後於美國同期股票各個指數的年化回報率。
住房在現今社會對於中國民眾來說是件十分重要的事情，因為其高昂的價格以及和發達國家相比仍然不寬裕的普通百姓住房條件。一套普通的城鎮住房相當於一個家庭幾十年的收入之和。但從房價收入比和房價租金比來說，中國大部份城市的房價泡沫巨大。以下從幾個方面來敘述個人對於中國住房市場的見解，以及分析判斷房價變化趨勢的一些方法。
擴張性政策促進產業繁榮
我國經濟的市場化始於80年代，但住宅市場真正意義上的市場化僅僅發生了十來年。
我國房地產商品化啟動較晚，1978年和1980年鄧小平同志兩次對住房問題做出指示後，我國才開始了住房制度改革試點。所以並沒有什麼太多的前期經驗可供參考，但92、93年的房地產高峰迴落確實也受到了宏觀經濟和緊縮貨幣政策的影響。從96年後，國家連續降息，保持擴張性的貨幣政策來刺激經濟回升，房地產市場也受到刺激開始回暖，利率的走低極大地鼓舞了開發商貸款的積極性，也刺激了消費者貸款購房的積極性，可貸款成數增加到8成，可貸款年限也提高到30年，購買力倍數放大。職工已購公房上市交易等政策盤活了市場，加大了流動性，也增加了家庭可變現資產和購買力。加之許多地方政府出台優惠購房契稅的政策，稅率的下調也極大的鼓舞了消費者的積極性。還有許多城市購房可享受抵扣個人所得稅、個人公積金繳納比例的提高、公房租金的逐步提高、外地購房者可以辦理藍印戶口解決外地購房者子女就學問題等政策也變相加大了購買力。但關鍵還是實物分房政策的取消，人們對等待單位分房希望的徹底破滅，住宅市場化真正意義上的啟動使沉積多年的購房慾望終於開始爆發。由於可供外籍人士購買的外銷房寥寥無幾，內外銷住宅的並軌政策更使國際購房大軍快速加入到內銷住宅市場裡來。城鎮居民住房條件的本身的不優越性以及收入的快速增長是住房消費井噴的根本原因。
這一系列變化終使中國各個地區的住宅產業從本世紀初相繼走出低迷困境，產銷兩旺起來。
人口結構變動帶來的剛性需求
從中國人口出生結構圖中可見，60年代和80年代兩批出生高峰的人群對首次置業的需求和改善性置業的需求都進入一個擴張週期。到本世紀一十年代初左右可能會到達一個小高峰。但長週期可以維持到本世紀一十年代末二十年代初左右。
我國城市化水平從1998年開始剛剛踏入世界銀行認為的房地產高速發展階段的30％的大門，並且城市化水平在未達到70％時，房地產仍然會呈高速發展態勢。隨著城市化水平的不斷提高，富餘的農村勞動力向城市遷移，會增加城市租房和對中低價商品房的需求，也在一定程度上增加了對房地產的總需求。城市化水平的提高推動的剛性需求增長可能也會持續到2020年甚至更久。但是，由於房價的快速上漲導致許多中低收入階層買不起房，而國家對於保障性住房的加快發展會階梯型的降低商品房的消費能力。中國住宅產業的發展高峰也可能會提前到來。
以下是中國人口結構金字塔圖和城市化率圖：
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其它因素支持的需求
根據世界銀行的分析，人均GDP超過300美元時住宅產業剛起步，人均GDP超過800美元時進入高速增長期，當人均GDP在1300美元－8000美元時為穩定的快速增長期，而當人均GDP 超過13000美元時，住宅產業才開始進入衰退期。按照中國目前的人均GDP水平，中國的住宅產業正處於穩定的快速增長期。
除了自住需求外，投資性需求也非常旺盛。見圖，居民的家庭儲蓄在近20年內可謂是爆發性增長，人均可支配收入也是年均10%左右的快速增長。我們大家都要感謝這個時代，經濟高速發展帶來了財富。低利率到負利率的環境以及中國封閉狹隘的投資渠道逼迫著大量的資金往住宅市場裡流。人的慾望是無止境的。有了一房想求兩房，有了兩房想求三房，有了三房想求複式，有了複式想求別墅，有了自住想求度假，房子多了還可以出租獲取收益，在人均土地稀缺的中國，為了保證耕地糧食基本意義上的自給自足，可供城市開發的土地和人類的慾望相比是多麼渺小。
再從消費傾向來看，以上海為例，根據上海市統計局公佈的數據，上海家庭的居住支出佔家庭總支出的百分比已經從1980年的4.8％逐步上升到了2002年11.4％，經濟發達國家這一比重一般在15－20％左右，而同期食品和衣著支出分別從56％和14.3％逐步下降到了39.4％和5.9％。其它城市的統計數據也近似。說明從本世紀初開始，住宅消費已經成為居民消費構成中非常重要的一部分。
從人均居住面積來看，就算發展到現在，我國仍然和國外有一定的差距。這也是住宅消費的最主要的刺激因素。
這麼多年來，家庭人口構成的數量也在緩慢減少，幾代人擠一間房的現象正在慢慢消失。這也一定程度上刺激了住宅消費。
拿人民幣升值推動房價說事，我不以為然，人民幣升值和房地產發展是經濟發展中的伴生現象。而單純為了博取人民幣升值來中國投資房地產的資金量在資本項目控制的情況下與其它因素相比小的可憐。
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住宅的市盈率和市淨率
股票有市盈率和市淨率來衡量股價的投資價值。住宅價格也有衡量的尺度。那就是房價收入比和租金回報率。股票市場上我們常常會用到預期的數據，當然住宅市場上也要衡量預期帶來的變化。比如通貨膨脹可能帶來的收入提高和租金提高從而提升不動產的價值。從中國的大城市來看租金回報率水平不算高，房價收入比也極高。由於中國人口眾多，收入差距也很大。但收入本身也在隨著經濟的增長而快速增長。而目前，經濟高速發展那麼多年積蓄的通脹壓力，會使物價上升到一個什麼水平確實也很難說。如果房價不漲，未來許多年後，房價收入比非常低也說不定。由有真實購買力水平的家庭統計出來的房價收入比以及這些家庭住房情況及需求情況會更有意義。
另外，與世界其它國家的住宅市盈率和市淨率的比較發現，中國目前諸如上海之類的大城市投資價值相當低。具有一定的泡沫特徵。但是在沒有遇到趨勢性的轉折前，泡沫是不會破裂的。
房地產商的盈利模式
許多地方土地開發是有規劃性的，整片的開發有助於配套規模建設，有利於土地價格和房價的提升。很多地皮還要動遷，開發商的建設週期往往非常長，等全部開發完畢，往往周邊配套也完善起來，因此房價往往會越賣越高，我們看到的現象就是二期比一期貴，三期還要貴。
不動產最大的特性就是不動性。因此不動產具有極強的地域性。如果工作、親戚、朋友都在附近，就算這裡附近的房子某些方面稍有欠缺，你也絕對不會去買遙遠地方的好房子。從這一點來說，房地產商就有了一定的壟斷性。可以稱為地域壟斷性吧。解釋房產商高毛利水平現象也不難吧。至於，某些開發商囤地現象在政府沒有出台法律約束前，對於自身來說也是種理性行為。就算不囤地，幾年的開發週期也夠開發商賺了。因此，我看來，只要房地產開發商這種盈利模式不改變，暴利往往會伴生。但是也有例外的情況，如果經濟大環境不好，銷售持續低迷，貨款的回籠出現問題會導致高槓桿操作的開發商資金鏈斷裂，以至於無法承擔高昂的融資成本，長時間的經濟不景氣會是開發商的致命因素。
房價的傳導機制和週期變化
首先從成本分析法來看：城市房地產價格的上揚一般是由市中心房價上揚傳遞出去的。由於市區土地的稀缺，土地價格日益高漲，而購房需求轉化為對土地的需求卻日漸旺盛，房地產價格上升的本質其實是土地價格的上升，其表現形式是開發商將土地價格上升帶來的成本轉移給消費者的過程。另一方面，政府為了城市整體規劃的需要，對開發商的建設提出了更高的要求，如限容積率、限高、限綠化率等，還有市區動遷成本的上升都無形之中加大了樓面地價和開發成本，房價的上升因素中，成本推動佔據了很重要的位置。那房價有下降空間嗎？首先來看一下建房成本。我國的建房成本一般由土建安裝費用、土地費用、拆遷費用、城市配套費用和相關稅費組成。土建安裝費用一般不會降低，並且隨著人們對住宅品質要求的日益提高，相關新型高科技材料的應用，此項費用可能還會有所上升。其它配套費和相關稅費所佔房價比例較低，下降也不太可能。而佔據房價最大份額的土地費用是國家收益和地方政府的重要財源，不可能大幅降低，更何況隨著土地的日益稀缺，價格更可能會往上升。土地市場由暗箱操作轉向公開拍賣，也為土地價格的上升推波助瀾。看來唯一的可變點就在開發商的利潤上了。短期來看，由於購房者的預期發生變化，以及貨幣緊縮政策導致的開發商資金鏈緊張，逼迫開發商適度降價賣房，房價會有一定的下降空間，但此空間很有限。一旦房價下跌幅度超出30%，銀行個人房貸便會產生大量壞賬，而房貸一直被銀行視為最優質的生意。銀行一旦有危機，整個中國經濟都會危機。所以，政府絕對不會希望房價大幅度下跌。過度上漲造成的理性回調隨時會在各個城市發生。但還是一句話，幅度不會很大。至於土地價格的下降，也是短期理性回歸的一種表現形式。回落太大或者回落持續時間太長，哪個地方政府也不希望看到。某些市郊的房價由於配套成本的完善和通勤成本的降低也會自然升值。
再從供求關係的特性來看：由於房地產的建設週期一般要1年半以上，所以房地產供給存在低彈性，而需求卻是高彈性的，供給的增長相對需求的增長是相對滯後的。由於住房短缺的矛盾並沒有根本解決，住宅市場仍處於賣方市場。更由於房地產的流動性較差，房價的變化趨勢一旦確立，便會有一個慣性過程，而恰恰過去政府在調控市場的情況下供給和需求是一起調控的。貸款利率的上升和貸款成數的適度減小，減小了部分購買力，需求受到一定抑制，但未來幾年供給也同樣減小了。眼睛一直盯著每個月的市場銷售數據實際意義並不是很大。但相信政府調控市場的手段會越來越成熟，使房價的小周期波動性越來越小。需求的組成最主要是投資和自住，自住要看人口紅利因素的釋放和城市化因素的釋放是否到位（前面已經提及），以及人均住宅面積的指標是否已經到位。由於中國自己擁有住房的比例非常高，人均住房建築面積的指標雖然和美國差距仍然巨大，但也已經越來越接近日本和歐洲國家。說明，大規模剛性需求釋放的後續潛力越來越小了。而投資需求在房價長期趨勢沒有轉勢前，國內投資渠道仍狹窄前，依然會非常旺盛，所以投資需求仍然應該著眼於剛性需求的釋放，投資比例越高可能會在將來的調整週期裡顯現出不利的一面，在上升週期內暫時還不會暴露問題。供給的長期持續性並不會改變，因為房地產開發的長期穩定性對於開發商的盈利和經濟週期的穩定增長同樣重要。這也說明了將來的長週期調整無論對於開發商或者整個經濟而言都將是非常痛苦的。
再從政府調控供求的意圖來看：房地產市場的調控屬於經濟調控的一個部份，而政策目標並不是打壓房價，促進經濟健康穩定發展和保就業、維民生才是首要任務。低房價並非啟動住宅消費的關鍵因素，如何激發民眾的購買慾望和增加民眾的消費能力才是關鍵。政府如果人為地壓低房價會使民眾降低對購房帶來的財產保值增值的預期，從而影響到購房的積極性，不利於房地產市場的良性循環；人為地壓低房價也會影響開發商對經營利潤的預期，從而影響在當地投資的興趣，這也是地方政府不願意看到的。所以，在政治、社會、經濟都相當穩定的前提下，政府不太會硬性降低房價。而政策可能更重點偏向於解決由於房價上漲速度過快而使低價房供應量的稀缺無法滿足低收入百姓日益增長的購房需求這一塊問題。保障房的大量上市對於低收入階層是直接的利好，但往往保障房周邊配套建設速度卻進展緩慢，許多老百姓都不願意搬去市郊的保障房。而保障房的大量上市對於商品房的影響還是很小，兩者的目標消費群體是不同的，但是如果保障房佔整個住宅供應量的比例越來越大的時候，會階梯型的拉低周邊商品房的購買力，也會使剛性需求提前釋放，從而改變住宅總體的供求關係。
最後從經濟週期來看：從國外發達國家歷史經驗來看，房地產的景氣呈週期波動現象，並且和宏觀經濟增長波動呈正相關。美國的房地產景氣週期平均為18年左右，日本的景氣週期為10年左右，香港為 7－8年左右，台灣為5－6年左右，其中由於亞洲經濟興起的時間比較短，所以，所經歷的週期段也比較少。雖然每個地區的景氣波動週期不一致，但和宏觀經濟的波動還是基本保持一致的。因此，判斷房地產長期景氣的重要指標就是宏觀經濟的情況。房價會暴跌嗎？絕對會！攔腰一半絕對可能，只要經濟崩潰。東亞的國家，香港樓市曾證明過。但每個國家的經濟週期不同，經濟發展的內在結構也不同。因此，房地產景氣週期也不相同。要分析房地產週期，首先要仔細分析宏觀經濟。眼光要放的高些，遠些，不要太在意短期的信息要素。
總結一下，房地產做為一種商品來說，其短期價格受到供求關係變化影響，與其它商品?無二異。而由於影響供求關係的因素諸多，並且都在變化之中，無法靜態定性。因此需要動態的來分析問題。貸款利率、貸款成數、貸款年限、公積金政策、賣地規則、稅費政策等等都是影響短期供求關係變化的因素。但還是兩個因素最為關鍵，那就是剛需和經濟週期。要想準確地定量分析短期供求變化是很難的，諸多要素都要不斷地進行調整。長期來看，住房的價格仍然會圍繞價值波動。所謂住房的價值，即消費者的真實需求和購買力。當然價值也是動態變化的，所以也要前瞻性的分析問題和動態的來看待問題。
以史為鑑的房價
住房消費的需求承載體有兩個，一個是人，一個是資金。即有購買慾望不行，還得有錢買得起才行。分析房價的長期變化趨勢得著重分析人和資金的變化趨勢。下圖以美國和日本房地產價格的歷史變化來展現人和資金是如何影響房價變化趨勢的。
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見圖，在上世紀20年代末的經濟危機後，美國房價下跌了近一半，而後在二戰結束後的生育高峰潮和經濟復甦雙重刺激下，房價迅猛回升。此勢頭在90年代稍做停歇，於本世紀初期再次上漲，但07年後房價隨著金融危機的發酵一起回歸。日本的房價總體上在二戰後也是迅猛增長，但在上世紀90年後開始長期下跌，呈現大漲大落的現象。
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我們看到美國經濟也呈現著週期性的波動，但沒有像日本那樣大起大落。特別是1990年後，日本經濟急速下滑，加之人口老齡化，在人和錢的雙重壓力下，房價開始漫漫熊途。見下圖，雖然美國直到2025年，人口結構仍然不會出現明顯的倒金字塔形，但07年後，房價仍然出現了大幅度的下跌。這裡就需要引入另一個和錢相關的因素即通脹水平。
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耶魯大學的羅伯特.希勒教授對通脹因素進行調整後發現，美國住宅的長期價格不會偏離建築成本過於遙遠，其和建築成本、人口呈長期正相關，和利率負相關。伴隨著金融危機，房價也逐漸回落。
通過以上分析發現，房價的長期價格和趨勢與人口結構、消費文化、通脹水平、經濟環境密切相關。
梳理中國房價的變化趨勢
我國房價的變化雖然有中房指數等長期數據，但本人認為數據無法體現房價的正確變化幅度。以上海為例，草根觀察上海在2001-2011年的10年間，房價普遍上漲幅度在8-10倍。而大部分的統計數據顯示只上漲了2-3倍。差距太大，所以毫無參考意義。目前用于衡量房價泡沫程度的房價收入比由於統計口徑的問題，無法準確來衡量。但從普通百姓的直觀感受來說房價相對於收入實在是太貴了。房價租金比相對比較好衡量。目前以上海為例，房租除以房價的年化回報率在2%-2.5%左右。不論是和國外的大城市橫向比較還是和國內的無風險收益水平比較，都是處在很低的水平。說明房價多少是有泡沫的。由於中國地域廣大，不同的城市人口增長結構不同，經濟發展趨勢不同，所以房價的變化也會不同。溫州和北京已經背道而馳了。下面只做一個全局的大概的估計。
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通過日本和中國的人口結構比較，中國的人口結構基本晚於日本20年左右的時間。結婚和置換的剛需頂峰已經出現。這個可以在百度指數上得到印證。而投資需求通過這兩年的限購和高昂的交易成本等政策使純投資者大幅度減少。一旦持有成本上升後，投資者更會寥寥。中國的住房自有率在世界上處於非常高的水平，城鎮人均建築面積也到了30多平方，三口之家就是100平方的宜居戶型了。基本需求早已到位。問題可能在於結構性的。
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中國正處於經濟轉型的過程中，經濟結構的調整使經濟增速長期均值下移成為了大概率事件。
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中國的通貨膨脹水平過去是非常厲害的，特別是90年代中期以前。本世紀初期起始的通脹和全世界的初級商品價格暴漲以及美元貶值關聯最大。個人判斷未來國內通脹水平總體上比較緩和。主要理由是美元將逐漸走強，年紀越大做事情越謹慎（央行），中國逐漸進入老齡化社會。前兩條當然到了一定時候會變，但最後一條也是最關鍵的一條會帶領中國在不久的將來逐漸進入通縮時代。研究過日本的通縮就知道老齡化社會是非常可怕的，在一個老年人控制並佔絕大部分群體的社會裡，創新和消費都會逐漸萎縮。
通過以上幾點的分析，基本可以得出這樣一個結論，要中國的房價再延續過去的輝煌漲幅基本是不可能的事情了。至於房價會像日本一樣長期回落還是平穩還是緩慢的上升又或是暴跌。完全取決於經濟環境了。畢竟中國目前的人均GDP和日本90年時差距還是非常大。但如果沒有真正意義的體制改革，無法釋放中國潛在的經濟活力。。。
投資回報率粗略測算，以上海為例，2000年起始的房價上漲勢頭至今年化復合回報率為18-25%左右。而且可以以4-5倍的槓桿來放大，並且租金的現金流更可擴大投資。在持有成本為零，交易成本低廉，並且曾可抵扣稅額，這樣的投資絕對是比好買賣。但我相信未來10年房價復合漲幅至少是減半的，槓桿也變小了，而且槓桿是有年6%多的成本的，在高昂的交易成本和未來可能出現的持有成本面前，年均復合漲幅小於15%，可能無法獲利。但長期看，房價做為地價的代言品隨著通脹上升必然是上升的，美國百年的走勢就是例證。但美國1890-1980房價年化回報只有6.5%，若扣除通脹和物業稅收維修費用等開支，做為投資顯然不是比好買賣，也大幅度落後於美國同期股票各個指數的年化回報率。