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2012年1月18日，太古集團分拆的的太古地產（01972）正式在聯交所掛牌買賣。太古地產作為一家老牌的商業地產公司開始了獨自的資本市場之旅。
商業地產，百度百科對商業地產的解釋是：商業地產廣義上通常指用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閒等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產範疇，也可以單列。國外用的比較多的詞彙是零售地產的概念。泛指用於零售業的地產形式，是狹義的商業地產。
太古地產的生意沒有脫離以上定義的範圍，說白了就3個生意：1、我蓋房，然後租出去，坐地收錢；2、我蓋房讓後賣出去，一次性獲得利潤；3、既然大家都來租我的房，證明我的房子還是蠻有人氣的，我就自己在我的房子裡開個買賣或者找個合作夥伴來一起開個買賣，太古地產目前針對這種模式進行酒店經營，後文會有提及。
那就讓我們來看看，第一個生意，也是太古最拿手的，最賺錢的，最為依靠的收入來源——坐地收錢。
先讓我們來看一張圖：
查看原圖上圖是3年內，太古地產營業收入的組成情況。其中的物業投資就是坐地收錢，其主要來源就是租金。可以看出物業投資部分一直是太古地產的主業，也是收入的貢獻大頭。2012年太古地產向豐樹產業（淡馬錫的地產業務）出售了香港的太古又一城項目，使物業投資佔收入總額下降了25.37個百分點。但考慮到又一城出售意願其實在2011年已經談妥，而2011年又是太古地產上市的關鍵之年，所以不排除為了上市所做的戰略安排。而坐地收錢仍會是太古地產的支柱業務。
而為了進一步瞭解這一太古地產的支柱業務，讓我們來看看太古地產的坐地收錢到底有什麼樣的結構，未來是否可以提供穩定發展的業績呢？
仍然是看圖說話，讓我們來看看太古的物業投資主要所持有的物業品種：
查看原圖2012年太古地產坐地收錢一共收到房租91.23億港元，同比上漲5.46%。而這91.23億的房租中，辦公樓租金和零售物業租金一共佔到了95.17%的比重。從2010年以來的數據也可以看出，辦公樓和零售物業一直是房租中的大頭。這兩項的開支情況直接影響的太古地產的業績。
那神馬叫做辦公樓，神馬歸到零售物業呢？
簡要的說，你在一個寫字樓裡上班，下班後去旁邊的樓裡面吃飯、買東西，上班的樓就是辦公樓，而吃喝玩樂的就是零售物業。太古的辦公樓組合主要是太古廣場、太古城中心、太古坊辦公樓、港島東中心等。而零售物業組合則是太古城中心購物商場、東倉城名店會等。
從地域上看太古地產目前所持有的物業主要還是集中在香港和內地，如下圖：
查看原圖那麼下一個問題就來了，太古地產坐地收錢的生意是否可以保持穩定增長呢？
很多人認為坐地收錢這個生意想要增長主要看租金是否可以保持穩定增長。但我覺的，如何確保你的租金上漲才是關鍵。因此我對於太古地產業績能否穩定增長的看法主要取決於2點，1是有沒有更多的新項目開盤，以提供更多的收入來源；2是最為關鍵的租用率是否可以保持較高水準。只要你的項目足夠好，租用率足夠高，你就擁有租金的定價權。單純的討論租金問題是過於片面的。
為了讓我們更好的分析以上兩個關鍵點，先讓我們來看看，香港和內地市場對於太古地產總體租金收入的貢獻。
查看原圖從上圖可以看出，從辦公樓的租金來看，香港市場在了絕對的地位，而零售物業市場香港和內地基本一致。
那就先讓我們看看香港的辦公樓市場的情況：
查看原圖上圖來自於太古地產2012年年報，從這個統計可以看出，香港市場的租用率很高，最低也為97%，盈利能力良好。而租用香港辦公樓的企業由金融業居多，如韓國外換銀行、Bank of Japan、Erste Group Bank、金英證券、大都會人壽、中信銀行（國際）、蘇格蘭皇家銀行、皇家太陽聯合保險集團以及香港聯交所。其他的知名企業包括：麥當勞、尼康、諾基亞、北京保利國際拍賣行、聯想等。租用太古所持物業的基本都是較為知名的公司，基本屬於租金支付能力高，合約履行情況良好那類，沒有國內很多那種1個老闆1個秘書外加1個辦事員的皮包公司。當然由於金融公司佔了的租戶的一定比例，所以世界經濟復甦的情況直接決定了太古地產的辦公樓業務是否可以穩定發展的關鍵。而對經濟復甦的判斷則基本屬於仁者見仁的了。你要看好世界經濟復甦，看好香港在亞洲金融世界的地位，那麼就可以關注一下這家老牌的地產商了。
閒篇不扯了，讓我們再看下圖：
查看原圖這是香港市場辦公樓的續租情況，可以看到2013年和2014年到期率均不超過20%，表示一般考慮到太古地產所持物業的特殊位置，續租率是很高的。
辦公樓情況基本是這樣了，那另一個收入來源，零售物業的情況呢？
那就讓咱們look at here：
查看原圖這個租用率就更高了，達到了100%，沒啥可多說的了。由於太古地產在開發時的考慮，太古廣場購物商城是和上面的太古廣場配套開放的，就是辦公樓和零售物業的結合。太古廣場可以向購物商城提供穩定的客源。其中有租戶較為有名的有連卡佛、Burberry旗艦店、The Beauty Gallery（這個似乎是個美容品牌，大老爺們不太瞭解）。
與辦公樓業務收經濟環境影響較為緊密不同的是，零售物業端對此相對來說就沒有那麼密切了，用老百姓的話就是：啥時候都有有錢銀。尤其考慮到香港依靠著內地這個市場，作為亞洲購物天堂的香港仍然具有不可小視潛力。
查看原圖租約期滿情況和辦公樓差不多，主要到期集中在2015年及以後，屆時的續租情況仍和當時的經濟環境關係較大，無法預測，但是13年和14年情況穩定。
由於內地的零售物業在2012年也貢獻了11.79億港元的收入，再讓我們看看內地的情況。
查看原圖內地的零售物業主要集中在廣州和北京，其中最為有名的就是三里屯VILLAGE。其中入住的商業品牌最為著名的莫過於近期雪球上大火的蘋果了。但是從太古公司2012年年報上看，公司對於廣州太古匯和北京頤堤港項目的是比較看重的。因為三里屯VILLAGE嚴格意義上只能歸入到零售物業，而廣州太古匯和頤堤港更加符合太古地產傳統的商業地產開發模式，就是太古廣場的模式——辦公樓和零售業務結合，形成一個區域性的商務、購物、休閒娛樂的中心。同時兩個項目都配套了太古地產酒店業務（三里屯VILLAGE也有，但是屬於後期加上的），頤堤港是東隅，而廣州太古匯則更加高端，直接和東方文華酒店管理集團合作，直接將定位指向了高端人群。
但從目前內地這三個項目的運行看，三里屯VILLAGE基本進入成熟期，周邊商圈已經形成並且較為穩定，和相鄰的三里屯SOHO相比有一定的優勢。而頤堤港的定位於北京的朝陽、望京及順義區，從周邊來看，像頤堤港這樣集辦公+零售這樣的商業地產，周邊尚沒有同級別的競爭對手，太古2012年年報顯示，頤堤港辦公樓出租率已達95%，其中不乏戴姆勒、雀巢、阿爾斯通這樣的大公司。而寄予厚望的太古匯則沒有頤堤港這樣好的環境，2012年珠江新城落成，讓周邊的辦公樓供給量上升，因此租金的定價權就沒有北京、香港那麼強，出租率只有79%，其中包括匯豐銀行等大租戶，但是東方文華酒店將於2013年1月正式開業，將是對廣州太古匯周邊業態的重要補充，太古地產公司也對2013年的出租率保持樂觀。具體情況仍需要在2013年中報時再做考察。
以上的幾張圖表說明了2個關鍵點中的一個，太古地產的房子還是有很多企業願意租的，根本原因就是地段好，這個條件無論是商業地產還是住宅地產最為關鍵最為首要的因素。
其次就是太古的商業地產經營模式，現在基本形成了辦公樓+零售+商務酒店的一套模式。
那下面就讓我們來看看第二個關鍵點，既然有人願意來租太古的房子，那麼太古有足夠的房子來租嗎？
看下面這張圖表：
查看原圖上圖是太古地產2012年與2011年比新增物業地產的面積的區域佔比。我們可以很清楚的看到太古的大本營香港的增速很低，只有0.7％，而內地增加了27.66％，表明太古地產的業務開始向由香港本地向內地傾斜。
查看原圖上圖我們可以看到，2013年至2016年，成都大慈寺項目和上海大中裡項目將陸續投入，而者兩個項目的投資面積僅次於廣州太古匯項目，遠遠超過了北京的三里屯VILLAGE和頤堤港。
查看原圖上圖可以看出成都和上海項目的規模之大，並且兩個項目太古地產都聯手了內地的遠洋地產共同開發，以彌補自身不善與內地政府和相關部門打交道這一弱點，將重點放在了自身擅長的項目管理上。
可以看到在2013年至2016年，太古地產在內地的物業投資面積將比現在擴大將近一倍。這也說明太古地產將準備足夠多的房子來迎接租客。
現在1是租客們都很喜歡租太古的房子，2是太古也將有足夠的房子來出租。現在只剩下一個關鍵問題了：會有足夠的租客嗎？
從上面的分析中我們看到，太古地產的戰略重心已經向內地轉移，主要的資金也都投向了內地。因此，是否會有足夠租客的問題更多的是投資者是否繼續看好中國經濟，中國經濟是否可以繼續健康穩定的發展，是否可以繼續吸引優秀的外國企業在上海、廣州、成都設立分公司，是否國內可以誕生諸如聯想這樣的優秀企業來租太古的房子。一切的關鍵都依靠這中國，這個世界第二大經濟體是否可以繼續保持活力。而這個問題則有些大了，因為中國經濟的發展涉及的問題太多，太廣，本人無法給予解釋。但是可以看出的是，太古，這個歷經了2次世界大戰洗禮的老牌英資洋行似乎是很看好中國經濟的繼續發展，並且切切實實的投下了不少真金白銀。
歷史無法證明未來，歷史只能說明過去。從太古地產過往的物業管理水平看，但凡經營的物業都會取的持續穩定的租金回報。包括賣掉的香港又一城項目其實也是有著相當出色的盈利能力的，賣給豐樹產業也是溢價出售的。所以從歷史經驗看，似乎廣州、成都以及上海項目都有著光明的前景，而一旦這些項目可以達到預期，那麼目前太古地產的估值顯然就是相當具有吸引力的，太古地產也是算是一個標標準准的價值成長股的坯子。何況太古地產目前的股息政策是股東應享利潤的50％用於支付股息。無論從成長還是派息太古地產都相當惹人喜愛。
但是回到那句話：歷史只能說明過去，歷史無法證明未來。未來，包括中國經濟在內都充滿來不確定性。如何抉擇，考驗著你我這樣投資人的眼光和膽略。
附屬的廢話：原本以為關注太古地產的人不多，但是此貼一發，發現有很多朋友都關注著這個頗有些貴族氣質的地產股，提出了很多想法，使我受益匪淺。也給了我繼續寫下去的動力。本人業餘投資者一個，如有不妥處，請多多執教。
下一篇：閒聊太古地產（連載二）______倒買倒賣與開門迎客
2012年1月18日，太古集團分拆的的太古地產（01972）正式在聯交所掛牌買賣。太古地產作為一家老牌的商業地產公司開始了獨自的資本市場之旅。
商業地產，百度百科對商業地產的解釋是：商業地產廣義上通常指用於各種零售、批發、餐飲、娛樂、健身、休閒等經營用途的房地產形式，從經營模式、功能和用途上區別於普通住宅、公寓、別墅等房地產形式。以辦公為主要用途的地產，屬商業地產範疇，也可以單列。國外用的比較多的詞彙是零售地產的概念。泛指用於零售業的地產形式，是狹義的商業地產。
太古地產的生意沒有脫離以上定義的範圍，說白了就3個生意：1、我蓋房，然後租出去，坐地收錢；2、我蓋房讓後賣出去，一次性獲得利潤；3、既然大家都來租我的房，證明我的房子還是蠻有人氣的，我就自己在我的房子裡開個買賣或者找個合作夥伴來一起開個買賣，太古地產目前針對這種模式進行酒店經營，後文會有提及。
那就讓我們來看看，第一個生意，也是太古最拿手的，最賺錢的，最為依靠的收入來源——坐地收錢。
先讓我們來看一張圖：
查看原圖上圖是3年內，太古地產營業收入的組成情況。其中的物業投資就是坐地收錢，其主要來源就是租金。可以看出物業投資部分一直是太古地產的主業，也是收入的貢獻大頭。2012年太古地產向豐樹產業（淡馬錫的地產業務）出售了香港的太古又一城項目，使物業投資佔收入總額下降了25.37個百分點。但考慮到又一城出售意願其實在2011年已經談妥，而2011年又是太古地產上市的關鍵之年，所以不排除為了上市所做的戰略安排。而坐地收錢仍會是太古地產的支柱業務。
而為了進一步瞭解這一太古地產的支柱業務，讓我們來看看太古地產的坐地收錢到底有什麼樣的結構，未來是否可以提供穩定發展的業績呢？
仍然是看圖說話，讓我們來看看太古的物業投資主要所持有的物業品種：
查看原圖2012年太古地產坐地收錢一共收到房租91.23億港元，同比上漲5.46%。而這91.23億的房租中，辦公樓租金和零售物業租金一共佔到了95.17%的比重。從2010年以來的數據也可以看出，辦公樓和零售物業一直是房租中的大頭。這兩項的開支情況直接影響的太古地產的業績。
那神馬叫做辦公樓，神馬歸到零售物業呢？
簡要的說，你在一個寫字樓裡上班，下班後去旁邊的樓裡面吃飯、買東西，上班的樓就是辦公樓，而吃喝玩樂的就是零售物業。太古的辦公樓組合主要是太古廣場、太古城中心、太古坊辦公樓、港島東中心等。而零售物業組合則是太古城中心購物商場、東倉城名店會等。
從地域上看太古地產目前所持有的物業主要還是集中在香港和內地，如下圖：
查看原圖那麼下一個問題就來了，太古地產坐地收錢的生意是否可以保持穩定增長呢？
很多人認為坐地收錢這個生意想要增長主要看租金是否可以保持穩定增長。但我覺的，如何確保你的租金上漲才是關鍵。因此我對於太古地產業績能否穩定增長的看法主要取決於2點，1是有沒有更多的新項目開盤，以提供更多的收入來源；2是最為關鍵的租用率是否可以保持較高水準。只要你的項目足夠好，租用率足夠高，你就擁有租金的定價權。單純的討論租金問題是過於片面的。
為了讓我們更好的分析以上兩個關鍵點，先讓我們來看看，香港和內地市場對於太古地產總體租金收入的貢獻。
查看原圖從上圖可以看出，從辦公樓的租金來看，香港市場在了絕對的地位，而零售物業市場香港和內地基本一致。
那就先讓我們看看香港的辦公樓市場的情況：
查看原圖上圖來自於太古地產2012年年報，從這個統計可以看出，香港市場的租用率很高，最低也為97%，盈利能力良好。而租用香港辦公樓的企業由金融業居多，如韓國外換銀行、Bank of Japan、Erste Group Bank、金英證券、大都會人壽、中信銀行（國際）、蘇格蘭皇家銀行、皇家太陽聯合保險集團以及香港聯交所。其他的知名企業包括：麥當勞、尼康、諾基亞、北京保利國際拍賣行、聯想等。租用太古所持物業的基本都是較為知名的公司，基本屬於租金支付能力高，合約履行情況良好那類，沒有國內很多那種1個老闆1個秘書外加1個辦事員的皮包公司。當然由於金融公司佔了的租戶的一定比例，所以世界經濟復甦的情況直接決定了太古地產的辦公樓業務是否可以穩定發展的關鍵。而對經濟復甦的判斷則基本屬於仁者見仁的了。你要看好世界經濟復甦，看好香港在亞洲金融世界的地位，那麼就可以關注一下這家老牌的地產商了。
閒篇不扯了，讓我們再看下圖：
查看原圖這是香港市場辦公樓的續租情況，可以看到2013年和2014年到期率均不超過20%，表示一般考慮到太古地產所持物業的特殊位置，續租率是很高的。
辦公樓情況基本是這樣了，那另一個收入來源，零售物業的情況呢？
那就讓咱們look at here：
查看原圖這個租用率就更高了，達到了100%，沒啥可多說的了。由於太古地產在開發時的考慮，太古廣場購物商城是和上面的太古廣場配套開放的，就是辦公樓和零售物業的結合。太古廣場可以向購物商城提供穩定的客源。其中有租戶較為有名的有連卡佛、Burberry旗艦店、The Beauty Gallery（這個似乎是個美容品牌，大老爺們不太瞭解）。
與辦公樓業務收經濟環境影響較為緊密不同的是，零售物業端對此相對來說就沒有那麼密切了，用老百姓的話就是：啥時候都有有錢銀。尤其考慮到香港依靠著內地這個市場，作為亞洲購物天堂的香港仍然具有不可小視潛力。
查看原圖租約期滿情況和辦公樓差不多，主要到期集中在2015年及以後，屆時的續租情況仍和當時的經濟環境關係較大，無法預測，但是13年和14年情況穩定。
由於內地的零售物業在2012年也貢獻了11.79億港元的收入，再讓我們看看內地的情況。
查看原圖內地的零售物業主要集中在廣州和北京，其中最為有名的就是三里屯VILLAGE。其中入住的商業品牌最為著名的莫過於近期雪球上大火的蘋果了。但是從太古公司2012年年報上看，公司對於廣州太古匯和北京頤堤港項目的是比較看重的。因為三里屯VILLAGE嚴格意義上只能歸入到零售物業，而廣州太古匯和頤堤港更加符合太古地產傳統的商業地產開發模式，就是太古廣場的模式——辦公樓和零售業務結合，形成一個區域性的商務、購物、休閒娛樂的中心。同時兩個項目都配套了太古地產酒店業務（三里屯VILLAGE也有，但是屬於後期加上的），頤堤港是東隅，而廣州太古匯則更加高端，直接和東方文華酒店管理集團合作，直接將定位指向了高端人群。
但從目前內地這三個項目的運行看，三里屯VILLAGE基本進入成熟期，周邊商圈已經形成並且較為穩定，和相鄰的三里屯SOHO相比有一定的優勢。而頤堤港的定位於北京的朝陽、望京及順義區，從周邊來看，像頤堤港這樣集辦公+零售這樣的商業地產，周邊尚沒有同級別的競爭對手，太古2012年年報顯示，頤堤港辦公樓出租率已達95%，其中不乏戴姆勒、雀巢、阿爾斯通這樣的大公司。而寄予厚望的太古匯則沒有頤堤港這樣好的環境，2012年珠江新城落成，讓周邊的辦公樓供給量上升，因此租金的定價權就沒有北京、香港那麼強，出租率只有79%，其中包括匯豐銀行等大租戶，但是東方文華酒店將於2013年1月正式開業，將是對廣州太古匯周邊業態的重要補充，太古地產公司也對2013年的出租率保持樂觀。具體情況仍需要在2013年中報時再做考察。
以上的幾張圖表說明了2個關鍵點中的一個，太古地產的房子還是有很多企業願意租的，根本原因就是地段好，這個條件無論是商業地產還是住宅地產最為關鍵最為首要的因素。
其次就是太古的商業地產經營模式，現在基本形成了辦公樓+零售+商務酒店的一套模式。
那下面就讓我們來看看第二個關鍵點，既然有人願意來租太古的房子，那麼太古有足夠的房子來租嗎？
看下面這張圖表：
查看原圖上圖是太古地產2012年與2011年比新增物業地產的面積的區域佔比。我們可以很清楚的看到太古的大本營香港的增速很低，只有0.7％，而內地增加了27.66％，表明太古地產的業務開始向由香港本地向內地傾斜。
查看原圖上圖我們可以看到，2013年至2016年，成都大慈寺項目和上海大中裡項目將陸續投入，而者兩個項目的投資面積僅次於廣州太古匯項目，遠遠超過了北京的三里屯VILLAGE和頤堤港。
查看原圖上圖可以看出成都和上海項目的規模之大，並且兩個項目太古地產都聯手了內地的遠洋地產共同開發，以彌補自身不善與內地政府和相關部門打交道這一弱點，將重點放在了自身擅長的項目管理上。
可以看到在2013年至2016年，太古地產在內地的物業投資面積將比現在擴大將近一倍。這也說明太古地產將準備足夠多的房子來迎接租客。
現在1是租客們都很喜歡租太古的房子，2是太古也將有足夠的房子來出租。現在只剩下一個關鍵問題了：會有足夠的租客嗎？
從上面的分析中我們看到，太古地產的戰略重心已經向內地轉移，主要的資金也都投向了內地。因此，是否會有足夠租客的問題更多的是投資者是否繼續看好中國經濟，中國經濟是否可以繼續健康穩定的發展，是否可以繼續吸引優秀的外國企業在上海、廣州、成都設立分公司，是否國內可以誕生諸如聯想這樣的優秀企業來租太古的房子。一切的關鍵都依靠這中國，這個世界第二大經濟體是否可以繼續保持活力。而這個問題則有些大了，因為中國經濟的發展涉及的問題太多，太廣，本人無法給予解釋。但是可以看出的是，太古，這個歷經了2次世界大戰洗禮的老牌英資洋行似乎是很看好中國經濟的繼續發展，並且切切實實的投下了不少真金白銀。
歷史無法證明未來，歷史只能說明過去。從太古地產過往的物業管理水平看，但凡經營的物業都會取的持續穩定的租金回報。包括賣掉的香港又一城項目其實也是有著相當出色的盈利能力的，賣給豐樹產業也是溢價出售的。所以從歷史經驗看，似乎廣州、成都以及上海項目都有著光明的前景，而一旦這些項目可以達到預期，那麼目前太古地產的估值顯然就是相當具有吸引力的，太古地產也是算是一個標標準准的價值成長股的坯子。何況太古地產目前的股息政策是股東應享利潤的50％用於支付股息。無論從成長還是派息太古地產都相當惹人喜愛。
但是回到那句話：歷史只能說明過去，歷史無法證明未來。未來，包括中國經濟在內都充滿來不確定性。如何抉擇，考驗著你我這樣投資人的眼光和膽略。
附屬的廢話：原本以為關注太古地產的人不多，但是此貼一發，發現有很多朋友都關注著這個頗有些貴族氣質的地產股，提出了很多想法，使我受益匪淺。也給了我繼續寫下去的動力。本人業餘投資者一個，如有不妥處，請多多執教。
下一篇：閒聊太古地產（連載二）______倒買倒賣與開門迎客