http://xueqiu.com/8528235036/23304863
一、
前面的幾篇文字都比較務虛，這次多一點數字。
有些機構對這次的經濟企穩寄予厚望，並認為未來的經濟復甦和以往不一樣，這次將以「內需」為引領，因此經濟轉型可期，股市也將慢慢的進入慢牛狀態。但是我卻覺得這個很不現實。我認為消費的這張圖，趨勢將繼續走低，而不是很快反轉並取代投資成為經濟驅動。
查看原圖
還有一類機構認為新型城鎮化將帶來巨大的機會，同時因為換屆，投資被壓後，所以二會之後經濟復甦會強化，機會可期。我覺得這樣的邏輯可以用一句話回答：「您分得清起點和終點麼？」
在市場經濟循環裡，消費是起點，也是歸宿。只有良好的循環轉起來，生產率才會提高，社會財富水平就能增長。很多人對中國的消費有解讀，但難有準確結論。我今天從資產價格上行的角度，來剖析一番。
我本人經濟學沒有多少修養，數學功底也有限，不過儘管如此，似乎也不妨礙對此做一番現實理解，畢竟這些道理讓人想明白即可，無需多精確。也許從中可以一窺過去十來年的資產價格上行對經濟、消費以及股市到底影響幾何。
做一些假設。
首先：假設經濟學原理「國民的總體富裕水平取決於生產率」是正確的看法。
其次：「假定名義收入最終取決於生產率，但有時因為貨幣的原因漲速比較快，有時比較慢」是現實中存在的。
最後：國民的名義收入如果在漲速上超越通脹（含房價），那麼生活（消費）會越來越好；反之，則沒有那麼好，甚至可能變得更差——假設這個觀點也是對的。
二、
我們需要粗略算一下，考慮到便於計算，以下數字，從時間窗口、供應量、增速等，大部分按照粗略估計並取整的原則選取。
中國14億人口，假設未來70%進城，大致是10億人口，平均每人30平方，那麼遠景需要總量300億平方住房。總量達到每戶一套住房略多一點點房地產業進入平衡成熟期，是大多數發達國家的規律。
假設房價沒有明顯上行的2000年前，社會已有存量100億平方，2000年到2010年的明顯上漲期內，住房供應了100億平方（實際是不到的，但如果包含2010的在建面積，則綽綽有餘，在建面積很大一部分已經預售，只是沒有結算。）2010年到2020年假設是房價平穩期，住房再供應130億平方。商業地產，按過去一般按住宅的50%算供應量。這裡還需要再多一個假設：假設2000年的房價收入比是合理的，同時2020年再次達到平衡。
以寧波市區為例，2000年的房價平均大概是3000元略不到，2010年的平均房價是18000元略不到。我們就算漲了6倍。年復合率大概20%。
從收入來算，我前面提到，在過去十年，社會的工資水平，大概漲幅是3倍。一般中產的收入從二萬多漲到六七萬，普通勞工的月收入從800漲到2500左右。我們就算漲了3倍。年復合率大概12%。
我們可以看到過去十年房價大幅度跑贏收入，大致是收入的一倍。我假設全國也是這種幅度，但是房價需要考慮真實情況。2010年萬科的平均銷售價格大致是12000左右，由於萬科當時的業務狀況已經大概進入50個城市，所以有相當的參考價值。如果萬科的定位還高檔一些，那麼我一萬元似乎可以作為全國的城市均價。
不過，我們還是要尊重統計局的數據。統計局說，不但房價還要便宜很多，而且全國的房價情況和寧波也有些不一樣。寧波的房價2010年後就停止了上漲，但按統計局的數字，2010年銷售10.43億平方米，銷售金額5.25萬億，相當於均價5000元 （http://www.stats.gov.cn/tjfx/jdfx/t20110117_402698591.htm） 。而2012年銷售11億平方，銷售金額是6.4萬億，相當於接近6000每平方。那我就按官方數據作為參考，取2002到2012的時間區間（這個區間似乎更為合適，和入世時間切合），和6000元作為2012年房價。但仍然沿用六倍漲幅的草根經驗數據，由此2002年的房價便是1000元。
三、
現在可以開始計算。
2000年前的住戶顯然是受益者，因為他們的資產漲價了，但是，由於這是他們唯一的住房，並不能出售，或者出售了也得新買，因此這僅僅是賬面收益名義收益，與消費無補。
2002年到2012年間的購房者，雖然早期買房者也受益者，但總體來說是明顯被房價的「通脹」給侵害的。由於房價的漲幅高於收入的一倍，所以在2010年，有一半的售價是被侵害的部分，起始年則為0。
我做了個簡單的表格。1000元，按20%的年復合上漲，十年後是近似6000元；按11.5%的年復合上漲，是3000元（這個價格和收入匹配。理想中的房價上行，應該低於收入增速。）。供給按照年20%的增加，從3億增加到19億，累計供應了100億平方米（把部分在建面積視作提前的供給，差不多符合現狀）。簡單用表格統計一下，得出「侵害」的總量15.3萬億。這是住宅，商業取半就是7.7萬億。商業地產裡面，商品價格遠遠高於住宅，但是寫字樓有的高有的低大致和住宅平平過。我們不做調整，就算7.7萬億。
同樣，2012年到2022年也可以算出來。不過這是個相反的過程，收入逐漸上升，十年後實際翻番，而房價相對不變，最後房價收入比回歸合理。如果房價簡單的停留在靜態的6000元，或名義值穩態增長但房價虛漲部分的絕對值從初始的3000元逐步按比例縮小至0，那麼在平均投放累計供應130億平方米的情況下，侵害的總量最少是21萬億，相應地，商業是10.5萬億。
另外，還有廠房。假設一個私人企業主，或一個股份公司，本來投資100萬可以有10萬的產出，現在需要投資600萬才30萬的產出，那麼顯然也有一部分投入是被白白「侵害」了。
如果還要說，那就是基建投資。如果造一條公路，原本只需要5個億，現在需要30億，不用說，也是受了相當部分的「侵害」。
……
四、
以上數據，怎麼取用呢？
我以為，從消費的角度，住宅部分的「侵害」可以完全計入。即在過去十年，中國家庭總體被房價上升而被侵害了15.3萬億的收入。未來十年還將被侵害21萬億。
商業地產部分、產業部分、基建部分則按比例可以從多到少考慮對消費的影響。並不能說，有錢投資的人群，一定消費無虞，實際上，社會中有大量的普通中產階級也參與了這部分投資。一個個體戶，買了商舖開小店經營，那麼他顯然被明顯的「侵害」了。你可能會說，某個人投資商舖升值了，增加了消費。但是這樣說法從全局看毫無意義，因為他的所得只是口袋的轉移，總有人為之買單。如今，實業難做，無論開小店還是辦廠，僅僅從資產收益率難以提升的角度，就可見當初的投入被部分「侵害」了。
而且，商業地產部分、產業部分、基建部分這一部分，更為重要的是，對目前中國資金緊張以及資金價格高企，有直接的關係。貸款利率現在比以前平均提升三四個百分點，對現在的規模來算，增加成本就是數萬億，未來更多。
雖然買房的大多數人，採用了按揭的方式，將買房的壓力部分轉嫁給遠期，但是利息和本金仍然需要逐年支出。
這些「侵害」加起來是個非常巨大而可怕的數字。極可能是消費不及預期的很大一個原因。
有人會問，那拆遷的人群呢？是的，身邊似乎有不少得益者，但是實際的情況是，農民僅僅從徵地收入中分到了3%的比重。
那政府總得到好處了吧？是當然是的，問題是政府把錢花到類似「四個公務員加保安公司看管一個上訪戶」的地方去了，小學生還是繼續帶課桌上課，農民還是沒有門診醫保。更重要的是：政府在一種類似棘輪困境的狀態裡，只能繼續加大投資。就像一個蹩腳的投資者，今年用一萬的本金賺了三千後，導致明年投入了二萬，接著後年投入五萬……總有一天……
而資產價格的上升，還帶來了諸多次生災害。
這裡有一個因素需要考慮，那便是生產率。由於過去十年資產價格大漲以及貨幣超量投入（不去理它是先有蛋還是先有雞），過去十年的名義收入總體上增長肯定是過快了，這不需要證實，肯定是遠遠快於實際生產率的增長。但是，並不是所有的行業都同步，在政策、制度、投資模式、公有制、貨幣等等因素影響下，不同部門的所得差異是巨大的。比如同樣都是自視為精英的群體，企業經理、工程承包人、房地產老闆、外企高層和公權力、醫生、教師、壟斷企業，後四類和前四類相比，他們的公開收入是差異很大的。由於生產率並不支持後者的高薪（雖然在資產上行加貨幣超發下，他們也因為財政暴漲而獲益，但顯然還是不滿足的對吧），所以，在過去十年裡，有大量的「部門」變得「見利忘義」，潛規則盛行。從孤兒院、足球圈、學校、醫院、到環保，他們怎麼提高收入？只能賣人、賣比賽、賣分數、賣健康、賣環境。壟斷企業則不是想著怎樣提高效率，而是想著怎樣鬧荒來提價。每個行業「靠山吃山靠水吃水」，這些都導致了社會成本的大幅攀升。
五、
那麼，究竟房地產在中國是怎樣的狀況呢？我們可以看二則對比資料。
第一張圖是美國的。可以看到美國房地產在GDP佔比長期低於15%，後來好不容易提高了些，又導致了次貸危機：
查看原圖
第二幅是中國的。中國現在第三產業的投資已經超過第二產業20%之多，房地產居功至偉啊。
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很多人把中國的房地產泡沫，和日本進行過比較。但是，在我看來卻差異巨大，沒有可比性。先來看一則資料：
「從住宅方面看，1998年日本住宅總數為5 024.6萬戶，約相當於家庭總數4 436.0萬戶的113.3%，處於住宅過剩的局面，過剩率為13.2%，超過了1978年的8%。同年，在全部家庭中，擁有個人住宅的家庭的佔家庭總數的61.3%，其餘38.7%為租房戶。
住宅建設(包括新建和改建)一直是家庭和個人消費支出的重要方面，也是日本經濟景氣的主要指標之一。20世紀70年代，家庭和個人每年新開工建設的住宅一直在140萬戶以上，其中1970年為148.5萬戶，1990年又增加到歷史最高的170.7萬戶。90年代以後，家庭和個人的住宅建設趨於減少，2003年只為 116.0萬戶，2006年也只為129.0萬戶。從新建住宅的平均面積看(見表6)，1968年為62.52平方米，2003年增加到92.49平方米，同時，獨門獨院住宅為126.37平方米，簡易住宅為60.94平方米，公寓住宅為47.95平方米。」
從這則資料中，我們可以發現，日本的房地產泡沫發生在需求基本飽和之後，也發生在經濟巔峰之際。其在1978年，即總量過剩8%。這是和中國有巨大的不同，即幾乎不存在「侵害」的情況。他們雖然也有相當的租房戶，但這個比例是在發達國家是極為正常的，有些人的觀念就是喜歡租房，他們經常會換城市，不一定固定工作而是熱愛遊歷，甚至在不同國家裡生活工作。當然也有相當多窮人買不起房，問題是發達國家會有很好的保障救助機制，他們可以在公屋裡以幾乎免費的方式居住。
從日本的1970年，以及美國的1950年，我們都看不到他們的房地產整體上有顯著的異象，唯有中國的房價未富先熱。我們必將為此付出巨大的代價。
六、
以上的分析，我並不想得出類似「房價奔潰」這樣的結論，這樣未免太俗了。我想討論的是消費，房價可以不奔潰，但是收入必須快速上升，由此才能抵消「侵害」。如果沒有快速上升，那麼消費將低迷相當長時間。反正要麼時間，要麼空間，要麼奇蹟。
那麼究竟消費拐點什麼時候會出現呢？下一篇將再談談消費。
一、
前面的幾篇文字都比較務虛，這次多一點數字。
有些機構對這次的經濟企穩寄予厚望，並認為未來的經濟復甦和以往不一樣，這次將以「內需」為引領，因此經濟轉型可期，股市也將慢慢的進入慢牛狀態。但是我卻覺得這個很不現實。我認為消費的這張圖，趨勢將繼續走低，而不是很快反轉並取代投資成為經濟驅動。
查看原圖
還有一類機構認為新型城鎮化將帶來巨大的機會，同時因為換屆，投資被壓後，所以二會之後經濟復甦會強化，機會可期。我覺得這樣的邏輯可以用一句話回答：「您分得清起點和終點麼？」
在市場經濟循環裡，消費是起點，也是歸宿。只有良好的循環轉起來，生產率才會提高，社會財富水平就能增長。很多人對中國的消費有解讀，但難有準確結論。我今天從資產價格上行的角度，來剖析一番。
我本人經濟學沒有多少修養，數學功底也有限，不過儘管如此，似乎也不妨礙對此做一番現實理解，畢竟這些道理讓人想明白即可，無需多精確。也許從中可以一窺過去十來年的資產價格上行對經濟、消費以及股市到底影響幾何。
做一些假設。
首先：假設經濟學原理「國民的總體富裕水平取決於生產率」是正確的看法。
其次：「假定名義收入最終取決於生產率，但有時因為貨幣的原因漲速比較快，有時比較慢」是現實中存在的。
最後：國民的名義收入如果在漲速上超越通脹（含房價），那麼生活（消費）會越來越好；反之，則沒有那麼好，甚至可能變得更差——假設這個觀點也是對的。
二、
我們需要粗略算一下，考慮到便於計算，以下數字，從時間窗口、供應量、增速等，大部分按照粗略估計並取整的原則選取。
中國14億人口，假設未來70%進城，大致是10億人口，平均每人30平方，那麼遠景需要總量300億平方住房。總量達到每戶一套住房略多一點點房地產業進入平衡成熟期，是大多數發達國家的規律。
假設房價沒有明顯上行的2000年前，社會已有存量100億平方，2000年到2010年的明顯上漲期內，住房供應了100億平方（實際是不到的，但如果包含2010的在建面積，則綽綽有餘，在建面積很大一部分已經預售，只是沒有結算。）2010年到2020年假設是房價平穩期，住房再供應130億平方。商業地產，按過去一般按住宅的50%算供應量。這裡還需要再多一個假設：假設2000年的房價收入比是合理的，同時2020年再次達到平衡。
以寧波市區為例，2000年的房價平均大概是3000元略不到，2010年的平均房價是18000元略不到。我們就算漲了6倍。年復合率大概20%。
從收入來算，我前面提到，在過去十年，社會的工資水平，大概漲幅是3倍。一般中產的收入從二萬多漲到六七萬，普通勞工的月收入從800漲到2500左右。我們就算漲了3倍。年復合率大概12%。
我們可以看到過去十年房價大幅度跑贏收入，大致是收入的一倍。我假設全國也是這種幅度，但是房價需要考慮真實情況。2010年萬科的平均銷售價格大致是12000左右，由於萬科當時的業務狀況已經大概進入50個城市，所以有相當的參考價值。如果萬科的定位還高檔一些，那麼我一萬元似乎可以作為全國的城市均價。
不過，我們還是要尊重統計局的數據。統計局說，不但房價還要便宜很多，而且全國的房價情況和寧波也有些不一樣。寧波的房價2010年後就停止了上漲，但按統計局的數字，2010年銷售10.43億平方米，銷售金額5.25萬億，相當於均價5000元 （http://www.stats.gov.cn/tjfx/jdfx/t20110117_402698591.htm） 。而2012年銷售11億平方，銷售金額是6.4萬億，相當於接近6000每平方。那我就按官方數據作為參考，取2002到2012的時間區間（這個區間似乎更為合適，和入世時間切合），和6000元作為2012年房價。但仍然沿用六倍漲幅的草根經驗數據，由此2002年的房價便是1000元。
三、
現在可以開始計算。
2000年前的住戶顯然是受益者，因為他們的資產漲價了，但是，由於這是他們唯一的住房，並不能出售，或者出售了也得新買，因此這僅僅是賬面收益名義收益，與消費無補。
2002年到2012年間的購房者，雖然早期買房者也受益者，但總體來說是明顯被房價的「通脹」給侵害的。由於房價的漲幅高於收入的一倍，所以在2010年，有一半的售價是被侵害的部分，起始年則為0。
我做了個簡單的表格。1000元，按20%的年復合上漲，十年後是近似6000元；按11.5%的年復合上漲，是3000元（這個價格和收入匹配。理想中的房價上行，應該低於收入增速。）。供給按照年20%的增加，從3億增加到19億，累計供應了100億平方米（把部分在建面積視作提前的供給，差不多符合現狀）。簡單用表格統計一下，得出「侵害」的總量15.3萬億。這是住宅，商業取半就是7.7萬億。商業地產裡面，商品價格遠遠高於住宅，但是寫字樓有的高有的低大致和住宅平平過。我們不做調整，就算7.7萬億。
同樣，2012年到2022年也可以算出來。不過這是個相反的過程，收入逐漸上升，十年後實際翻番，而房價相對不變，最後房價收入比回歸合理。如果房價簡單的停留在靜態的6000元，或名義值穩態增長但房價虛漲部分的絕對值從初始的3000元逐步按比例縮小至0，那麼在平均投放累計供應130億平方米的情況下，侵害的總量最少是21萬億，相應地，商業是10.5萬億。
另外，還有廠房。假設一個私人企業主，或一個股份公司，本來投資100萬可以有10萬的產出，現在需要投資600萬才30萬的產出，那麼顯然也有一部分投入是被白白「侵害」了。
如果還要說，那就是基建投資。如果造一條公路，原本只需要5個億，現在需要30億，不用說，也是受了相當部分的「侵害」。
……
四、
以上數據，怎麼取用呢？
我以為，從消費的角度，住宅部分的「侵害」可以完全計入。即在過去十年，中國家庭總體被房價上升而被侵害了15.3萬億的收入。未來十年還將被侵害21萬億。
商業地產部分、產業部分、基建部分則按比例可以從多到少考慮對消費的影響。並不能說，有錢投資的人群，一定消費無虞，實際上，社會中有大量的普通中產階級也參與了這部分投資。一個個體戶，買了商舖開小店經營，那麼他顯然被明顯的「侵害」了。你可能會說，某個人投資商舖升值了，增加了消費。但是這樣說法從全局看毫無意義，因為他的所得只是口袋的轉移，總有人為之買單。如今，實業難做，無論開小店還是辦廠，僅僅從資產收益率難以提升的角度，就可見當初的投入被部分「侵害」了。
而且，商業地產部分、產業部分、基建部分這一部分，更為重要的是，對目前中國資金緊張以及資金價格高企，有直接的關係。貸款利率現在比以前平均提升三四個百分點，對現在的規模來算，增加成本就是數萬億，未來更多。
雖然買房的大多數人，採用了按揭的方式，將買房的壓力部分轉嫁給遠期，但是利息和本金仍然需要逐年支出。
這些「侵害」加起來是個非常巨大而可怕的數字。極可能是消費不及預期的很大一個原因。
有人會問，那拆遷的人群呢？是的，身邊似乎有不少得益者，但是實際的情況是，農民僅僅從徵地收入中分到了3%的比重。
那政府總得到好處了吧？是當然是的，問題是政府把錢花到類似「四個公務員加保安公司看管一個上訪戶」的地方去了，小學生還是繼續帶課桌上課，農民還是沒有門診醫保。更重要的是：政府在一種類似棘輪困境的狀態裡，只能繼續加大投資。就像一個蹩腳的投資者，今年用一萬的本金賺了三千後，導致明年投入了二萬，接著後年投入五萬……總有一天……
而資產價格的上升，還帶來了諸多次生災害。
這裡有一個因素需要考慮，那便是生產率。由於過去十年資產價格大漲以及貨幣超量投入（不去理它是先有蛋還是先有雞），過去十年的名義收入總體上增長肯定是過快了，這不需要證實，肯定是遠遠快於實際生產率的增長。但是，並不是所有的行業都同步，在政策、制度、投資模式、公有制、貨幣等等因素影響下，不同部門的所得差異是巨大的。比如同樣都是自視為精英的群體，企業經理、工程承包人、房地產老闆、外企高層和公權力、醫生、教師、壟斷企業，後四類和前四類相比，他們的公開收入是差異很大的。由於生產率並不支持後者的高薪（雖然在資產上行加貨幣超發下，他們也因為財政暴漲而獲益，但顯然還是不滿足的對吧），所以，在過去十年裡，有大量的「部門」變得「見利忘義」，潛規則盛行。從孤兒院、足球圈、學校、醫院、到環保，他們怎麼提高收入？只能賣人、賣比賽、賣分數、賣健康、賣環境。壟斷企業則不是想著怎樣提高效率，而是想著怎樣鬧荒來提價。每個行業「靠山吃山靠水吃水」，這些都導致了社會成本的大幅攀升。
五、
那麼，究竟房地產在中國是怎樣的狀況呢？我們可以看二則對比資料。
第一張圖是美國的。可以看到美國房地產在GDP佔比長期低於15%，後來好不容易提高了些，又導致了次貸危機：
查看原圖
第二幅是中國的。中國現在第三產業的投資已經超過第二產業20%之多，房地產居功至偉啊。
查看原圖
很多人把中國的房地產泡沫，和日本進行過比較。但是，在我看來卻差異巨大，沒有可比性。先來看一則資料：
「從住宅方面看，1998年日本住宅總數為5 024.6萬戶，約相當於家庭總數4 436.0萬戶的113.3%，處於住宅過剩的局面，過剩率為13.2%，超過了1978年的8%。同年，在全部家庭中，擁有個人住宅的家庭的佔家庭總數的61.3%，其餘38.7%為租房戶。
住宅建設(包括新建和改建)一直是家庭和個人消費支出的重要方面，也是日本經濟景氣的主要指標之一。20世紀70年代，家庭和個人每年新開工建設的住宅一直在140萬戶以上，其中1970年為148.5萬戶，1990年又增加到歷史最高的170.7萬戶。90年代以後，家庭和個人的住宅建設趨於減少，2003年只為 116.0萬戶，2006年也只為129.0萬戶。從新建住宅的平均面積看(見表6)，1968年為62.52平方米，2003年增加到92.49平方米，同時，獨門獨院住宅為126.37平方米，簡易住宅為60.94平方米，公寓住宅為47.95平方米。」
從這則資料中，我們可以發現，日本的房地產泡沫發生在需求基本飽和之後，也發生在經濟巔峰之際。其在1978年，即總量過剩8%。這是和中國有巨大的不同，即幾乎不存在「侵害」的情況。他們雖然也有相當的租房戶，但這個比例是在發達國家是極為正常的，有些人的觀念就是喜歡租房，他們經常會換城市，不一定固定工作而是熱愛遊歷，甚至在不同國家裡生活工作。當然也有相當多窮人買不起房，問題是發達國家會有很好的保障救助機制，他們可以在公屋裡以幾乎免費的方式居住。
從日本的1970年，以及美國的1950年，我們都看不到他們的房地產整體上有顯著的異象，唯有中國的房價未富先熱。我們必將為此付出巨大的代價。
六、
以上的分析，我並不想得出類似「房價奔潰」這樣的結論，這樣未免太俗了。我想討論的是消費，房價可以不奔潰，但是收入必須快速上升，由此才能抵消「侵害」。如果沒有快速上升，那麼消費將低迷相當長時間。反正要麼時間，要麼空間，要麼奇蹟。
那麼究竟消費拐點什麼時候會出現呢？下一篇將再談談消費。