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羊年留港做港燦，初二至初四分別約了不同的怪獸家長聚舊，話題竟也離不開子女教育和樓。剛巧近日筆者亦開始以「跨代式財富管理」為題撰文，因為此亦在不同聚會中扮專家以這一個概念去逐一剖析如何在子女教育和家庭財富管理上去作抉擇。拙文『男人之苦』道出家庭理財第一步便是要理順家人之間的關係乃首要條件，所謂家和萬事興的道理在此。下一篇拙文『灌輸財富管理知識應該由小開始』則進一步以機會成本(Opportunity Cost)的概念剖析把錢投放在現今教育和投資機會(特別是樓和股票)們取捨。今晚筆者家人和一對津校教師夫婦和他們一愛孝順的寶貝女吃日式炸豚定食，故今次進一步以樓作為一個主旨，進一步引用大家族管理信託基金會的概念，去介紹財富承傳的人生接力賽。
「家」者，「宀」下有「豕」也。沒有屋(宀)，便沒有活豬(豕)。中國以農立國，自農耕時代以來土地傳子的繼承配合儒家思想的祠堂經濟學便是在這種情況下運作了數千年(見拙文『祠堂經濟學』)。所謂「君君、臣臣、父父、子子」亦是在這種基礎上建立起來，不過歷代當權者只強調「臣(為)臣(道)」和「子(為)子(道)」而忽略「君(為)君(道)」和「父(為)父(道)」。既然「父不父」，「子也不子」了。一個爛賭不顧家的「父」，教養出孝順有成就的「子」亦是異數。
套用今天的城市化社會，土地的作用由農產轉移為安居之所。加上按揭(Mortgage)這種在一百年前美國新政時代(New Deal)出現的金融創新和(以美元萬劍歸宗)的紙幣經濟學乃當代金融基石，中產父母傳承予子女的除了供書教學外和自己的蝸居(和一兩間收租物業)外，其實亦應該把債務連同資產傳承予自己的子女。其實任何當世大家族均有兩副身家，分別是見光的上市公司集團和蓆底的家族信託公司。一位筆者的律棍棚友便是某大家族信託公司的全職法律顧問，據說蓆底的資產規定比見光的上市公司還大。純粹以上市公司的部份為例，大部份的公司槓桿比率一般起碼有三至五成。無他的在紙幣經濟學底下貨幣長線貶值，欠債便是沽貨幣長實產的一種策略。大家族跨代理財策略便是保持一個合適的槓桿比率，在漫長的經濟週期以數代人接力在逆市拓張在牛市時派貨，如此才能屢積富可敵國的財富。
教師夫婦育兒有方，不過亦非常現實不打算未來每人三百萬供兩個乖女往外國升學。尚幸他倆有一層供甩了的港島區大單位，正雀雀欲試加按再買一層物業收租。但筆者坦言近日細價樓乾升，數年內出現樓市崩盤的機會不少，因此筆者膽粗粗有兩個建議。其一是若果樓市在他們退休前崩盤，那麼才加按數百萬再買一層物業收租，到退休時以公積金清還。但更理想是不以老本還債，而是由已出身的女兒以擔保展期接力，公積金留在身邊以作不時之需。其二是若樓市繼續保持升浪直至退休，那麼便由兩個出身後的女兒小注加按擔保再買一層物業收租，這亦是變相提出分家的安排，到樓市崩盤才重鎚加按出撃。
筆者的建議其實還有很多細節要考慮，改天再談！