今年以來緩緩下跌的中國房市，在人民銀行出手放鬆限貸後，終於得到喘息。雖然城鎮化建設帶來大量的住宅需求，然而專家預警，高速成長的中國房市，可能在二○二○年出現硬著陸的風險。
撰文‧周岐原
入秋後，中國各大城市陷入厚重霧霾，令人分不清方向，宛如當前的中國房市。
經過近半年緩步下跌，中國房市依然沒出現止跌訊號。由於中國房市牽動信貸、原物料、就業，與總體經濟息息相關，如果這股趨勢持續下去、甚至跌勢加劇，越來越多學者擔憂，二○一五年中國的經濟成長，很可能會被拖下水。歷來房市銷售最熱絡的「金九銀十」，今年反成了業者苦撐待變的「銅九鐵十」。
「房市繼續調整，是中國經濟的主要風險。」現任世界銀行副總裁朱民直言。
朱民的擔憂，不是沒有道理，中國房市近來陸續浮現幾個不尋常的訊號，第一個跡象是中國鋼鐵價格跌至每噸人民幣三二一二元（約新台幣一萬六○六○元），等於一公斤鋼鐵賣不到新台幣二十元，甚至不如一顆高麗菜，行情是二十年來最慘。
第二個跡象是，又有房企老闆跑路。河北省邯鄲市第一大房地產商──金世紀開發，老闆史虞豹因為負債人民幣三十億元，於十月上旬遠走香港。當年引爆溫州債務危機的信泰集團董事長胡福林，倒帳「僅」二十億元，史虞豹欠的債，比胡福林整整多五成。
又見老闆跑路、鋼價慘跌
中國房市「有序回檔」
與一一年溫州事件（見本刊七八五期封面故事）一模一樣的資金斷鏈，以及全市高達六成的空屋率，迅速牽連多家同業，也讓熱中民間集資的邯鄲市民高度緊張。因為每當有業者倒下，往往象徵房地產風暴的到來。
數據顯示，中國房地產開發投資年增率從一一年的高峰三四．六％，緩緩降至今年八月的一三．二％，代表房地產業者投入的熱度，已經比往年明顯收縮。因此，過去五年來執行打房政策最力的中國人民銀行，終於趕在十一長假前，將限貸政策由緊轉鬆。
中國央行態度的一百八十度大轉彎，能為中國房市帶來什麼改變？這真的是利多嗎？
人民銀行放鬆貸款政策的手法，看來只是文字遊戲，但槓桿效應十分可觀。舉例來說，名下只有一間住宅的家庭，如果貸款已經償還完畢，「基於改善居住環境需要」，在第二次購買的房子，可以比照首次購買申請的房貸，最低還可以拿到基準利率七成的利率。若依照原規定、從嚴審核，這家人成交的第二間房子，本要以基準利率的一．一倍申貸。
這就是人民銀行變的戲法！假設基準利率是一○％，人民銀行鬆綁前後，買房家庭背負的利率可能從一一％降為七％，最多差了四個百分點，壓力截然不同，對於刺激新增買氣，自然有頗大成效。
雖然Ａ股近日拉出一波明顯漲勢，以資金配置比例而言，中國家庭選擇買進房地產的資金，比重還是遠超過Ａ股，這股越漲越追價的「剛性需求」，眼見房價下跌，觀望一段時間之後，可能因為人民銀行終於出手，買氣重新被點燃。像黃金周期間，南京、杭州房市銷量就明顯回溫。
不過，既然國務院總理李克強寧願忍受經濟放緩，一直堅持不推出大規模經濟刺激方案，看來這一波房價回檔，不會因稍稍鬆綁就落幕。
「這個動作測試意味較濃，不是完全放寬。」誠正海峽兩岸不動產估價師事務所所長林金生分析，在限貸令下，中國民眾可能得提出高達四至五成的頭期款，不僅門檻高，對中國達成ＧＤＰ成長目標更有負面影響；惟有限貸令放鬆，市場的新增貸款資金才會活絡。
但林金生提醒，目前中國房價依然偏高，人民銀行對此始終維持警戒，自然不樂見資金再度湧入房市、令金融業的風險再度提高。他說，目前中國限貸的手段稍微寬鬆，但調控的立場看來並沒有改變。
惠譽信評聯席董事張安傑也指出，今年房市降溫不僅使銷售量下跌，也淘汰了一批房地產商。但是人民銀行政策介入，又將讓體質不佳的公司得到喘息，市場重整速度被減慢，房市完成調整的時機可能再度延後。
張安傑進一步預警，如果中國房市維持近年的高速成長、不加整頓，二○年時可能因為住房供給量嚴重過剩，出現房市硬著陸的風險，「這也是中國房市終究得面對的考驗。」
人民銀行出手相救
房市短期回溫
儘管新建住房供給大量湧現，但中國政府的城鎮化建設，也構成住房需求的主力。
美銀美林（ＢＡＭＬ）大中華區首席經濟學家陸挺，近期即在研究報告中指出，在為數一．六億名農民工裡，只有約一％農民工在城市購買住房；其他一．五億名農民工，未來的自住或租賃需求，將形成一股龐大的消費群體。另一方面，目前已經住在城市的民眾，也將陸續出現換屋的需求。
儘管調控只收部分成效，但在穩定重於改革的前提下，人民銀行先適度調控、後適時鬆手，未來中國房市應該不會出現恐慌拋售，第四季經濟也不至於硬著陸。