電影《大隻佬》中，劉德華飾演的了因在領悟因果時，有一段對白：「如是因，如是果，昨日因結成今日果，任何力量也改變不了。」最近，不同分析員紛紛「關注」內房企業，包括下調目標價，彷彿如哥倫布發現新大陸一樣。其實，在內地調控政策的「因」種下時，內房企業現在的「果」不是早已預期了嗎？
股價表現一向不是本欄的關注點，財務報表是基礎分析，是嘗試找尋數字中反映的弦外之音。今天，試試分析雅居樂（3383），看看可否反映內房企業面對的問題！如是因，如是果，不可忽略資產負債表雅居樂2013年營業額354億元人民幣（下同），對比2012年上升55億元或19％，但因毛利率由42％下降至36％，和銷售及成本上升56％，毛利和除稅前利潤也只增長少於2億元或2％。雅居樂和部分內房企業，都相信是透過壓縮毛利率、加大營銷開支，從而增加銷售。然而，分析收益表中的業績，往往忽略了資產負債表中反映的財務狀況，甚至是風險。所謂因果，是有因才有果，假如業績是「果」，財務狀況就是「因」！在雅居樂2013年的綜合資產負債表，可以看到幾點「因」要留意。
待售物業大增
首先，雅居樂的存貨「持作銷售已落成物業」不斷上升，達130億元，比2012年上升65％，更是2011年的2.6倍，可是銷售成本同期兩年只上升1.2倍。存貨多了，來年銷售可增多；反之，物業已落成，是否賣不出，存貨故此大幅增加？又或是銷售速度跟不上建築速度？其次，貿易及其他應收款項上升88％，當中貿易應收款項更上升1.6倍，反映壓縮毛利、加大營銷開支外的可能慣常促銷方法：延遲買家付款限期，應收款所以大幅上升。同時，收購土地使用的預付款也上升2.4倍，是否反映雅居樂仍積極購地？又或是收購步伐減慢而積壓的款項？無論怎樣，以上數字變化，都令到雅居樂2013年得個「做」字，即有利潤，而沒有經營活動現金流入，經營活動現金卻是流出99億！要承擔這龐大現金流出，雅居樂亦都係一個字：「借」！
酌情遞延等於永久？
雅居樂的借款主要是票據和銀行借款，一年間上升超過124億元或50％，2013年終達370億，當中還未包括2013年初，發行的45億元「永久資本證券」。根據雅居樂解釋，所謂永久資本證券是「並無屆滿日期，而分派金額可由本公司酌情遞延派付」，因此永久資本證券沒有分類為負債，只分類為股本工具，並列作權益。分派金額可由企業「酌情遞延派付」的證券，是否就是國際和香港會計準則第32號中「沒有交付現金的合同義務」，可列作權益？「酌情遞延」等同「沒有合同義務」？等同「永久」、「天長地久」？想怕是會計問題，也是文字訓詁問題！《大隻佬》的了因解釋「如是因，如是果」的體會，接著是這樣說：「佛，只著力一件事，當下種的因。」財務報表分析的目標也應是這樣，同時，大家也不可忽略資產負債表的財務狀況！
林智遠Nelson Lam
執業資深會計師，會計專業發展基金主席，最愛與太太旅行，出名講talk及撰寫大學會計書，其著作已被翻譯成不同語言。目標以淺易簡單的方法，使牛頭角順嫂也能看懂會計數字和陷阱。