http://xueqiu.com/5537986930/27528074
特別說明：對各城市的分析來自原作者「見聞」及我的梳理，僅代表作者和我的意見，有意挑起地域爭論就不必要了。不保證數據的完整性和結論準確性，僅供參考！
很高興參與@西峰發起、@萬科週刊 支持的「回鄉樓市見聞」徵集，在親自寫了我第一次去但一直關注的成都之後，對各個城市做個點評，具體如下：
2月8日@西峰發過來的21份見聞中，從城市來看，大體分為五類：一是直轄及境外城市，包括上海、北京、台北三峽區等3個；二是省會城市，包括杭州、南京、濟南、鄭州、武漢、成都等6個；三是計劃單列市，包括寧波、廈門等2個；四是東北沿海的三四線城市，包括浙江的慈溪（隸屬寧波）、樂清（隸屬溫州）、平湖，江蘇的南通，河北唐山某農村等5個（我特別感興趣這個村在哪裡，裡面提到宅基地重建、農民自建房等諸多現在「新型城鎮化」相關的東西了）；五是中西部的三四線城市，包括陝西漢中、湖北咸寧、湖北松滋、貴州安順、山西懷仁等3個。
除一份匿名外，以上城市見聞來自雪球網友@藍白蒼穹 @coffeebeanMM @投資筆記 @ LeoZhang999@大風飛揚 @imliver、Makalokaine 鶴鳴 JIM的春天 uvt125 風險控制第一 閒情偶不記 我家的黑皮皮 滄海一豆Isaac 水果沙拉liu woodpin Amos Zhang keke216 以及新浪網友陳達博 冷酷的Noah 胡曉山，感謝大家提供的材料，如有遺漏還請指出。
第一部分：各類城市特點總結
1、 直轄及境外城市：房價高、供應少、成熟市場特性逐漸顯現
北京、上海、台北（三峽區）三個城市見聞各有特色，北京只說了三環內的樓市，對改善性需求、房價、收入水平很樂觀，認為家庭年收入30-40萬很普遍（比魔都上海作者預期好多了），未來三環內房價突破10萬很普遍，最大問題可能來自政治危機；上海作者則認為本地人兩三套房不常見，很多朋友出國，拋出上海房子去海外置業，對未來預期不佳；台北三峽位於遠郊（把他跟北京、上海放一起是因為不想再單列一類，而他所屬的台北也算國際大都市），人口增長主要來自中心區和海外轉移的中老年人（離塵不離城），產業以旅遊/農業為主，當地特產黑豬肉有好多濫竽充數的，這一點跟我們倒是很像。
總體感覺，把北京、上海兩篇文章放在一起，給人的感覺是無論房價還是收入水平對比，帝都完勝魔都。我們的統計數據也是這樣，2013年北京新房價格累計上漲近30%，上海約15%。http://fdc.soufun.com/index/BaiChengIndex.html …，出現這樣的情況，應該更多是兩名作者生活圈子的差異而不是城市本身，比如北京也有很多對當地沒信心拋售房產的案例。但這樣的對比還是挺有意思，案例中提到的央企、政府官員、金融街、學區房等龐大的「剛需」，是北京不同於上海的重要特徵。
2、 省會城市：杭州從天堂到地面，南京、濟南補漲，鄭州、武漢、成都發展當中
作為少有經歷過暴漲與顯著下跌的城市，杭州案例對樓市歷史表現、當地政府規劃、各區域特點說的很細，民營經濟的興衰是決定當地樓市前景的重要變量。而南京、濟南2013年房價漲幅較大，恰好都是經濟一直不如同省蘇州、青島等地的省會，或許這是因為中央控制力加強帶來的。這也告訴我們，在分析各地樓市時在除了GDP之外還要考慮財富集中度、國有企業、金融機構集中度等。
鄭州有鄭東新區，武漢有「滿城挖」書記，成都有規劃和建設甚至好於北京的天府新區，三個中西部城市都面臨類似的供應過大問題，大家都表示買房壓力小於京滬，但需要注意的是，IT業發達的成都都難以提供豐富的晉陞空間，不知道更多的中西部城市，如何為新進城居民提供更多職業，這才是房市長久發展的根本。
3、 計劃單列市：寧波高峰已過，廈門因面積小、環境優勢而有長足空間
寧波房價上漲主要集中在2011年以前，近年來基本沒漲反跌，跌幅基本在20%以內。與同省的杭州類似（後面還有樂清、平湖等地也一樣），寧波房價的調整與當地民營經濟的困境密切相關，作者對未來走勢不樂觀。但廈門（我2012年春節在廈門過，城市不大，環境很好，島外正處於大規模開發期）則不同，過去一年房價漲幅居全國前列（百城指數顯示漲幅居第二位，僅次於北京http://fdc.soufun.com/index/BaiChengIndex.html …），城市面積小，人口增長多，作者認為未來房價可能「5-3-2」，即島內5萬，近島一圈3萬，再往外一圈2萬。
以前做研究時，我曾經想過把計劃單列市（除了上面之外還有大連、青島、深圳，以及雖然不是計劃單列市但經濟異常發達的蘇州）的樓市拿來單獨分析。對外開放早、本地人口少、城市面貌新、沒有大規模舊城改造、經濟發達、環境宜人是這些城市的共同特點，與南京、濟南、瀋陽等經濟相對一般但因為省會聚集大量「老錢」、「政府機構多帶來更多灰色收入」不同，這些城市要麼靠旅遊地產和外來投資性需求（如廈門、大連），要麼靠大量的外來普通階層，如蘇州，房地產市場與其他城市有一定區別。或許以後有機會詳細分析吧。
4、 東部三四線城市：浙江的平湖、樂清、慈溪等地高漲後正在下行，唐山某農村的「新型城鎮化」道路有「亮點」
與杭州、寧波等發達城市類似，同屬浙江的平湖、樂清、慈溪，儘管目前房價較高，但普遍正在下跌當中，如樂清之前最高3.5萬，目前1.5-2萬，作者認為未來可能繼續微跌。供應量過大、本地居民房產多、當地經濟減速導致外來人口減弱或收入水平下降，是東部三四線城市的普遍困局。位於江蘇的南通，雖然沒有出現明顯的下行，但也表現出供應量大、銷售不暢的局面（數據顯示，2012年底南通城鎮居民人均住房面積超過40平米，目前已賣出去的土地和在建項目相當於每人15平米左右，後面有詳細圖）。
有意思的是位於河北唐山某農村，開始大規模平房改造，農民上樓如火如荼，一部分自住（水費、物業費免20年，收電費），一部分賣給外來人。村支書的權利很大，連春節發的每人1000元購物卡也只能在他家的超市買東西，但村支書也難呀，部分拆遷的賠償款沒結清，鎮委書記被抓，多出來的房子無人送也不好賣。展望未來，村支書將成為新型城鎮化和農村土地制度改革的重要節點。還有個不好評價的人情冷漠：車撞人後逃逸沒人管；老光棍在家死了甚至變臭，這可能是發展當中必然面臨的問題吧，有點像資本主義萌芽時期的「圈地運動」。
5、 中西部三四線城市：陝西漢中、湖北咸寧/松滋、貴州安順、山西懷仁等，人口淨流出，經濟發展是大問題
中西部三四線城市應當聚集了中國最多的戶籍人口，但人口外流嚴重，如漢中2010年人口普查比十年前少了20%，房價基本不漲，大規模拆遷、集資建房，本地居民收入低，月收入2000是普遍現象。有個有意思的看點，如貴州安順，一樓商舖最高達13萬/平，地下商舖7萬/平，作者認為泡沫很大。
過去幾年，我在研究中國城市房地產投資吸引力時，將研究範圍從35個大中城市擴大到全國近300個地級城市（http://fdc.soufun.com/report/6730.htm http://fdc.soufun.com/report/6731.htm），包括了大量東中西部城市，得到一個大體的結論：中西部絕大多數城市都可能面臨供應過剩問題，而東部沿海地區的三四線城市，由於經濟發達，吸引更多人，問題相對不突出，這次收到的文章體現出來的情況大抵如此。但這次還發現，東部三四線地方政府土地財政擴張快、大拆大建供應規模大、房價已超出多數居民收入的問題也需要引起關注。
第二部分：對目前形勢和未來走勢的幾點看法
1、 全面把握各地市場困難之極，房地產市場沒有真正專家，實地查看至關重要
本次樓市見聞的意義在於，發現了更多非專業文字和觀察數據。雖然部分參與者屬於房地產或相關從業人士（包括我在內），但基本不依賴官方統計數據，而是憑藉草根觀察或親友訪談的方式來獲取當地信息，表現形式更加鮮活。對個人感知的關注，可能是這次活動的最大意義所在。正如微博興起後傳統媒體的逐漸消亡，話語權逐漸向普通人轉移。
另一方面，個人觀察難免以點帶面，並非當地市場的全面體現，比如北京的作者實際上只說了「三環內」的北京，與絕大多數剛需（80後或剛剛畢業沒幾年的外地進京「屌絲」）基本無關。中國指數研究院的數據顯示，2012年，五環外成為北京新房成交的絕對主力，其中五六環之間成交面積佔比突破50%（53.9%，2010和2011年分別為40.6%和44.4%），六環外接近30%，五環以內只佔約15%。2013年北京房價漲的多的就是五六環，比如房山區的萬科長陽半島2010年來從12000左右到現在近30000，四環以裡的高端住宅或二手房漲幅相對較小。比如上海是中國高端住宅需求最大的一個城市，2013年1-11月，上海800萬以上的新房共成交5451套/675億元，北京為3689套/488億元，比上海低約30%。
要真正把握各地房地產市場變化，唯有結合案頭的數據分析和實地的樓盤調研，長此以往才能獲得真正的感受。
2、 人口聚集是經濟發展和房市走勢的關鍵，城鎮化速度放慢和老齡化背景下，未來房地產市場走勢放緩是必然
無論是剛需猛烈的北京、上海，還是人口淨流出的陝西漢中等中西部三四線城市，一個城市經濟和房地產市場的發展，本質上取決於其對人口的吸引力及其這部分人口的創造力和購買力。成都、武漢等地由於較強的教育實力和區位，廈門由於環境和對外開放政策，樂清、南通等地由於民營經濟和相對較低的成本，引來眾多企業和人口進駐，最終帶來經濟發展和房地產市場起步上揚。
據聯合國的預測，2011-2020年，在城鎮化率達到50%之後，城鎮化速度將從過去1.4%左右降至1%左右，每年新增城鎮人口將從之前十年的2000萬人以上下降到1700萬人左右；另一方面，2010年人口普查顯示城鎮居民人均住房面積已接近30平米，除廣東、北京、上海等外來人口多的省市外，絕大多數省市都在30平米以上。人口流入減少、現有居民住房充裕（就像多篇「見聞」中提到的很多城市人口淨流出、當地人均兩套房等），將使得未來房地產市場的發展空間縮小。
我們預測2011-2020年住宅需求總量約160億平米（包括120億平米的商品住宅和40億平米的保障性住宅，報告完成於2012年底http://fdc.soufun.com/report/6154.htm），其中50億來自新增人口，60億來自原有居民改善，50億來自拆遷（與前一項一起都可視為改善型需求），預計中國商品住宅的年高峰在13-14億平米之間（2013年已達到11.6億平米，未來個位數乃至負增長可能成為常態）。因此，居民收入水平能否持續增長、拆遷速度能否保持將是住宅市場發展的關鍵，改善性需求將逐漸取代首次置業市場絕對主力。
3、 供應過剩與不足、房價高漲與下跌同時上演，不同區域和城市的結構性矛盾難以緩解
圖：2010年及未來3-5年典型城市人均住房建築面積
查看原图註：住房潛在新增供應=2011-2012年竣工面積+2013年初在建未竣工面積+已供未開工土地*容積率；城鎮人口按2010年末城鎮人口及城市化率走勢估算。
數據來源：CREIS中指數據、fdc.soufun.com
在總量難有大幅增長、新建規模連續多年超過銷售和竣工規模的情況下（2011-2020年商品住宅總需求約120平米，但2013年在建商品住宅49億平米，其中15億平米新建，銷售11.6億平米，竣工7.9億平米），三四線城市供應過剩的問題需要警惕。據中國指數研究院測算，2010年，三類典型城市人均住房面積分別為30平米、30平米、36平米。據測算，所有在建及待建項目竣工後，三類城市的人均住宅面積將分別達到36平米、44平米、49平米，分別提高6平米、14平米、13平米，多個二三線城市潛在供應十分充足，明顯超出當地人口實際需要。
7億城鎮居民當中，近三億外來人口（他們可能是農民工，也可能是有小城鎮戶口但在大中城市工作生活）的居住需求如何滿足可能是影響未來住房市場的重要變量。目前政府的期望是放開中小城市落戶，政策落地能否改變大家都就業和居住習慣（以後清華北大之類高校畢業生，如果有一半甚至更多離開北京，可能北京的房價問題就解決了），是城市結構矛盾能否改變的前瞻性指標，我個人不看好。
展望未來，一線城市的高房價與二三線的高供應可能長期存在，政府的托市行動（或者任何一屆中央都力爭的「穩」）仍將持續，通過加息、控制流動性、允許地方政府或信貸違約等方式來刺破流動性泡沫是萬萬不敢的，房地產市場的糾結仍將持續。
4、 房市混亂局面難以緩解，在房價之外我們更應關注個人偏好的變化
房地產市場作為關注度最高的市場，承擔了中央、地方、個人、銀行等諸多「利益相關群體」，因此「回鄉樓市見聞」在春節期間得到這麼多人的響應。我畢業以來近8年都在房地產業，雖然近期轉向互聯網金融熱潮，但仍在搜房體系當中，肯定還是做跟房市有關的事情。房價上漲下跌與多數人的生活密切相關，也是大家感興趣的話題。我也一直樂此不疲，寫的報告和言論大都指向房地產市場量價變化和未來走勢判斷，經常為早一天完成所需報告並給客戶而興奮。
但實際上，在房價之外，還有很多可以關注的東西。比如我近期重看《浪潮之巔》，該書記錄美國IT行業的誕生、泡沫、回歸，IBM、微軟、蘋果等諸多知名企業的誕生和浴火重生；比如互聯網金融概念下的P2P貸款、眾籌、比特幣，在互聯網精神的指導下，通過對數據價值的重新挖掘，服務於中小企業和個人，改變了傳統金融的諸多弊端（當然，互聯網金融還在成長當中，問題也不少，但互聯網作為一種摧枯拉朽的工具，已經並將繼續改變我們的社會，房地產業也不例外）；比如《老二非死不可》、《商業的常識》等有關投資和商業的書，重構了我以前的部分偏見，讓我發現社會和商業的種種亮點。
展望未來，新一屆政府的長效機制仍在摸索（包括但不限於土地制度改革、房產稅收制度改革、金融體系改革、城鎮化和人口政策等），短期難以改變市場運行態勢，房市混亂局面仍將持續。在房價之外，我們應當更加關注人的價值，關注人來人往背後的原由以及個人偏好的不斷轉移。對開發商及相關從業者而言，隨著85後、90後進入社會和房地產市場，我們以往對社會的判斷都會發生重大改變。萬科最近密切關注小米、阿里、海爾等房地產之外的企業，也是要借外力來完善組織架構和商業模式。
正如《浪潮之巔》、《偉大的博弈》、《歷代經濟變革得失》等「史書」給我的感受：在這個時代，唯有變化才是最大的不變。積極擁抱變化並轉型，才能有未來。
祝大家馬年吉祥，想神馬就有神馬！
特別說明：對各城市的分析來自原作者「見聞」及我的梳理，僅代表作者和我的意見，有意挑起地域爭論就不必要了。不保證數據的完整性和結論準確性，僅供參考！
很高興參與@西峰發起、@萬科週刊 支持的「回鄉樓市見聞」徵集，在親自寫了我第一次去但一直關注的成都之後，對各個城市做個點評，具體如下：
2月8日@西峰發過來的21份見聞中，從城市來看，大體分為五類：一是直轄及境外城市，包括上海、北京、台北三峽區等3個；二是省會城市，包括杭州、南京、濟南、鄭州、武漢、成都等6個；三是計劃單列市，包括寧波、廈門等2個；四是東北沿海的三四線城市，包括浙江的慈溪（隸屬寧波）、樂清（隸屬溫州）、平湖，江蘇的南通，河北唐山某農村等5個（我特別感興趣這個村在哪裡，裡面提到宅基地重建、農民自建房等諸多現在「新型城鎮化」相關的東西了）；五是中西部的三四線城市，包括陝西漢中、湖北咸寧、湖北松滋、貴州安順、山西懷仁等3個。
除一份匿名外，以上城市見聞來自雪球網友@藍白蒼穹 @coffeebeanMM @投資筆記 @ LeoZhang999@大風飛揚 @imliver、Makalokaine 鶴鳴 JIM的春天 uvt125 風險控制第一 閒情偶不記 我家的黑皮皮 滄海一豆Isaac 水果沙拉liu woodpin Amos Zhang keke216 以及新浪網友陳達博 冷酷的Noah 胡曉山，感謝大家提供的材料，如有遺漏還請指出。
第一部分：各類城市特點總結
1、 直轄及境外城市：房價高、供應少、成熟市場特性逐漸顯現
北京、上海、台北（三峽區）三個城市見聞各有特色，北京只說了三環內的樓市，對改善性需求、房價、收入水平很樂觀，認為家庭年收入30-40萬很普遍（比魔都上海作者預期好多了），未來三環內房價突破10萬很普遍，最大問題可能來自政治危機；上海作者則認為本地人兩三套房不常見，很多朋友出國，拋出上海房子去海外置業，對未來預期不佳；台北三峽位於遠郊（把他跟北京、上海放一起是因為不想再單列一類，而他所屬的台北也算國際大都市），人口增長主要來自中心區和海外轉移的中老年人（離塵不離城），產業以旅遊/農業為主，當地特產黑豬肉有好多濫竽充數的，這一點跟我們倒是很像。
總體感覺，把北京、上海兩篇文章放在一起，給人的感覺是無論房價還是收入水平對比，帝都完勝魔都。我們的統計數據也是這樣，2013年北京新房價格累計上漲近30%，上海約15%。http://fdc.soufun.com/index/BaiChengIndex.html …，出現這樣的情況，應該更多是兩名作者生活圈子的差異而不是城市本身，比如北京也有很多對當地沒信心拋售房產的案例。但這樣的對比還是挺有意思，案例中提到的央企、政府官員、金融街、學區房等龐大的「剛需」，是北京不同於上海的重要特徵。
2、 省會城市：杭州從天堂到地面，南京、濟南補漲，鄭州、武漢、成都發展當中
作為少有經歷過暴漲與顯著下跌的城市，杭州案例對樓市歷史表現、當地政府規劃、各區域特點說的很細，民營經濟的興衰是決定當地樓市前景的重要變量。而南京、濟南2013年房價漲幅較大，恰好都是經濟一直不如同省蘇州、青島等地的省會，或許這是因為中央控制力加強帶來的。這也告訴我們，在分析各地樓市時在除了GDP之外還要考慮財富集中度、國有企業、金融機構集中度等。
鄭州有鄭東新區，武漢有「滿城挖」書記，成都有規劃和建設甚至好於北京的天府新區，三個中西部城市都面臨類似的供應過大問題，大家都表示買房壓力小於京滬，但需要注意的是，IT業發達的成都都難以提供豐富的晉陞空間，不知道更多的中西部城市，如何為新進城居民提供更多職業，這才是房市長久發展的根本。
3、 計劃單列市：寧波高峰已過，廈門因面積小、環境優勢而有長足空間
寧波房價上漲主要集中在2011年以前，近年來基本沒漲反跌，跌幅基本在20%以內。與同省的杭州類似（後面還有樂清、平湖等地也一樣），寧波房價的調整與當地民營經濟的困境密切相關，作者對未來走勢不樂觀。但廈門（我2012年春節在廈門過，城市不大，環境很好，島外正處於大規模開發期）則不同，過去一年房價漲幅居全國前列（百城指數顯示漲幅居第二位，僅次於北京http://fdc.soufun.com/index/BaiChengIndex.html …），城市面積小，人口增長多，作者認為未來房價可能「5-3-2」，即島內5萬，近島一圈3萬，再往外一圈2萬。
以前做研究時，我曾經想過把計劃單列市（除了上面之外還有大連、青島、深圳，以及雖然不是計劃單列市但經濟異常發達的蘇州）的樓市拿來單獨分析。對外開放早、本地人口少、城市面貌新、沒有大規模舊城改造、經濟發達、環境宜人是這些城市的共同特點，與南京、濟南、瀋陽等經濟相對一般但因為省會聚集大量「老錢」、「政府機構多帶來更多灰色收入」不同，這些城市要麼靠旅遊地產和外來投資性需求（如廈門、大連），要麼靠大量的外來普通階層，如蘇州，房地產市場與其他城市有一定區別。或許以後有機會詳細分析吧。
4、 東部三四線城市：浙江的平湖、樂清、慈溪等地高漲後正在下行，唐山某農村的「新型城鎮化」道路有「亮點」
與杭州、寧波等發達城市類似，同屬浙江的平湖、樂清、慈溪，儘管目前房價較高，但普遍正在下跌當中，如樂清之前最高3.5萬，目前1.5-2萬，作者認為未來可能繼續微跌。供應量過大、本地居民房產多、當地經濟減速導致外來人口減弱或收入水平下降，是東部三四線城市的普遍困局。位於江蘇的南通，雖然沒有出現明顯的下行，但也表現出供應量大、銷售不暢的局面（數據顯示，2012年底南通城鎮居民人均住房面積超過40平米，目前已賣出去的土地和在建項目相當於每人15平米左右，後面有詳細圖）。
有意思的是位於河北唐山某農村，開始大規模平房改造，農民上樓如火如荼，一部分自住（水費、物業費免20年，收電費），一部分賣給外來人。村支書的權利很大，連春節發的每人1000元購物卡也只能在他家的超市買東西，但村支書也難呀，部分拆遷的賠償款沒結清，鎮委書記被抓，多出來的房子無人送也不好賣。展望未來，村支書將成為新型城鎮化和農村土地制度改革的重要節點。還有個不好評價的人情冷漠：車撞人後逃逸沒人管；老光棍在家死了甚至變臭，這可能是發展當中必然面臨的問題吧，有點像資本主義萌芽時期的「圈地運動」。
5、 中西部三四線城市：陝西漢中、湖北咸寧/松滋、貴州安順、山西懷仁等，人口淨流出，經濟發展是大問題
中西部三四線城市應當聚集了中國最多的戶籍人口，但人口外流嚴重，如漢中2010年人口普查比十年前少了20%，房價基本不漲，大規模拆遷、集資建房，本地居民收入低，月收入2000是普遍現象。有個有意思的看點，如貴州安順，一樓商舖最高達13萬/平，地下商舖7萬/平，作者認為泡沫很大。
過去幾年，我在研究中國城市房地產投資吸引力時，將研究範圍從35個大中城市擴大到全國近300個地級城市（http://fdc.soufun.com/report/6730.htm http://fdc.soufun.com/report/6731.htm），包括了大量東中西部城市，得到一個大體的結論：中西部絕大多數城市都可能面臨供應過剩問題，而東部沿海地區的三四線城市，由於經濟發達，吸引更多人，問題相對不突出，這次收到的文章體現出來的情況大抵如此。但這次還發現，東部三四線地方政府土地財政擴張快、大拆大建供應規模大、房價已超出多數居民收入的問題也需要引起關注。
第二部分：對目前形勢和未來走勢的幾點看法
1、 全面把握各地市場困難之極，房地產市場沒有真正專家，實地查看至關重要
本次樓市見聞的意義在於，發現了更多非專業文字和觀察數據。雖然部分參與者屬於房地產或相關從業人士（包括我在內），但基本不依賴官方統計數據，而是憑藉草根觀察或親友訪談的方式來獲取當地信息，表現形式更加鮮活。對個人感知的關注，可能是這次活動的最大意義所在。正如微博興起後傳統媒體的逐漸消亡，話語權逐漸向普通人轉移。
另一方面，個人觀察難免以點帶面，並非當地市場的全面體現，比如北京的作者實際上只說了「三環內」的北京，與絕大多數剛需（80後或剛剛畢業沒幾年的外地進京「屌絲」）基本無關。中國指數研究院的數據顯示，2012年，五環外成為北京新房成交的絕對主力，其中五六環之間成交面積佔比突破50%（53.9%，2010和2011年分別為40.6%和44.4%），六環外接近30%，五環以內只佔約15%。2013年北京房價漲的多的就是五六環，比如房山區的萬科長陽半島2010年來從12000左右到現在近30000，四環以裡的高端住宅或二手房漲幅相對較小。比如上海是中國高端住宅需求最大的一個城市，2013年1-11月，上海800萬以上的新房共成交5451套/675億元，北京為3689套/488億元，比上海低約30%。
要真正把握各地房地產市場變化，唯有結合案頭的數據分析和實地的樓盤調研，長此以往才能獲得真正的感受。
2、 人口聚集是經濟發展和房市走勢的關鍵，城鎮化速度放慢和老齡化背景下，未來房地產市場走勢放緩是必然
無論是剛需猛烈的北京、上海，還是人口淨流出的陝西漢中等中西部三四線城市，一個城市經濟和房地產市場的發展，本質上取決於其對人口的吸引力及其這部分人口的創造力和購買力。成都、武漢等地由於較強的教育實力和區位，廈門由於環境和對外開放政策，樂清、南通等地由於民營經濟和相對較低的成本，引來眾多企業和人口進駐，最終帶來經濟發展和房地產市場起步上揚。
據聯合國的預測，2011-2020年，在城鎮化率達到50%之後，城鎮化速度將從過去1.4%左右降至1%左右，每年新增城鎮人口將從之前十年的2000萬人以上下降到1700萬人左右；另一方面，2010年人口普查顯示城鎮居民人均住房面積已接近30平米，除廣東、北京、上海等外來人口多的省市外，絕大多數省市都在30平米以上。人口流入減少、現有居民住房充裕（就像多篇「見聞」中提到的很多城市人口淨流出、當地人均兩套房等），將使得未來房地產市場的發展空間縮小。
我們預測2011-2020年住宅需求總量約160億平米（包括120億平米的商品住宅和40億平米的保障性住宅，報告完成於2012年底http://fdc.soufun.com/report/6154.htm），其中50億來自新增人口，60億來自原有居民改善，50億來自拆遷（與前一項一起都可視為改善型需求），預計中國商品住宅的年高峰在13-14億平米之間（2013年已達到11.6億平米，未來個位數乃至負增長可能成為常態）。因此，居民收入水平能否持續增長、拆遷速度能否保持將是住宅市場發展的關鍵，改善性需求將逐漸取代首次置業市場絕對主力。
3、 供應過剩與不足、房價高漲與下跌同時上演，不同區域和城市的結構性矛盾難以緩解
圖：2010年及未來3-5年典型城市人均住房建築面積
查看原图註：住房潛在新增供應=2011-2012年竣工面積+2013年初在建未竣工面積+已供未開工土地*容積率；城鎮人口按2010年末城鎮人口及城市化率走勢估算。
數據來源：CREIS中指數據、fdc.soufun.com
在總量難有大幅增長、新建規模連續多年超過銷售和竣工規模的情況下（2011-2020年商品住宅總需求約120平米，但2013年在建商品住宅49億平米，其中15億平米新建，銷售11.6億平米，竣工7.9億平米），三四線城市供應過剩的問題需要警惕。據中國指數研究院測算，2010年，三類典型城市人均住房面積分別為30平米、30平米、36平米。據測算，所有在建及待建項目竣工後，三類城市的人均住宅面積將分別達到36平米、44平米、49平米，分別提高6平米、14平米、13平米，多個二三線城市潛在供應十分充足，明顯超出當地人口實際需要。
7億城鎮居民當中，近三億外來人口（他們可能是農民工，也可能是有小城鎮戶口但在大中城市工作生活）的居住需求如何滿足可能是影響未來住房市場的重要變量。目前政府的期望是放開中小城市落戶，政策落地能否改變大家都就業和居住習慣（以後清華北大之類高校畢業生，如果有一半甚至更多離開北京，可能北京的房價問題就解決了），是城市結構矛盾能否改變的前瞻性指標，我個人不看好。
展望未來，一線城市的高房價與二三線的高供應可能長期存在，政府的托市行動（或者任何一屆中央都力爭的「穩」）仍將持續，通過加息、控制流動性、允許地方政府或信貸違約等方式來刺破流動性泡沫是萬萬不敢的，房地產市場的糾結仍將持續。
4、 房市混亂局面難以緩解，在房價之外我們更應關注個人偏好的變化
房地產市場作為關注度最高的市場，承擔了中央、地方、個人、銀行等諸多「利益相關群體」，因此「回鄉樓市見聞」在春節期間得到這麼多人的響應。我畢業以來近8年都在房地產業，雖然近期轉向互聯網金融熱潮，但仍在搜房體系當中，肯定還是做跟房市有關的事情。房價上漲下跌與多數人的生活密切相關，也是大家感興趣的話題。我也一直樂此不疲，寫的報告和言論大都指向房地產市場量價變化和未來走勢判斷，經常為早一天完成所需報告並給客戶而興奮。
但實際上，在房價之外，還有很多可以關注的東西。比如我近期重看《浪潮之巔》，該書記錄美國IT行業的誕生、泡沫、回歸，IBM、微軟、蘋果等諸多知名企業的誕生和浴火重生；比如互聯網金融概念下的P2P貸款、眾籌、比特幣，在互聯網精神的指導下，通過對數據價值的重新挖掘，服務於中小企業和個人，改變了傳統金融的諸多弊端（當然，互聯網金融還在成長當中，問題也不少，但互聯網作為一種摧枯拉朽的工具，已經並將繼續改變我們的社會，房地產業也不例外）；比如《老二非死不可》、《商業的常識》等有關投資和商業的書，重構了我以前的部分偏見，讓我發現社會和商業的種種亮點。
展望未來，新一屆政府的長效機制仍在摸索（包括但不限於土地制度改革、房產稅收制度改革、金融體系改革、城鎮化和人口政策等），短期難以改變市場運行態勢，房市混亂局面仍將持續。在房價之外，我們應當更加關注人的價值，關注人來人往背後的原由以及個人偏好的不斷轉移。對開發商及相關從業者而言，隨著85後、90後進入社會和房地產市場，我們以往對社會的判斷都會發生重大改變。萬科最近密切關注小米、阿里、海爾等房地產之外的企業，也是要借外力來完善組織架構和商業模式。
正如《浪潮之巔》、《偉大的博弈》、《歷代經濟變革得失》等「史書」給我的感受：在這個時代，唯有變化才是最大的不變。積極擁抱變化並轉型，才能有未來。
祝大家馬年吉祥，想神馬就有神馬！