今天把鄭州的調研記錄寫完了。第一部分是我自己對於鄭州一些數據的思考。第二部分是我們的實地調查的記錄。第三部分是總結。
今天查閱了一些數據，覺得鄭東新區的問題不在於需求不足，而在於需求的錯配。鄭州的服務業佔GDP的比重持續下降，大幅度增長的部門是工業部門，這種背景下，進入鄭州的新鄭州人是以產業工人為主，而非以白領為主。而鄭東新區的定位是金融CBD，那麼面向於金融白領以及富裕階層的鄭東新區的樓盤，當然就不容易跑滿了。別墅以及小高層倒是容易住滿，畢竟有錢人可以買多套房。但是普通的高層建築，就要靠新鄭州人來買了，但是新鄭州人也只有白領階層才願意並且能夠買那裡的房子，而目前鄭州所處的發展階段，決定了不會了太多的新增外地白領進入鄭州。我自己琢磨的邏輯推導見下：
從國外的城市經驗來看，隨著工業化的成熟，城市的產業結構會逐步從第二產業為主走向第三產業為主，而反映於城市的業態上，是租金與工資同步上漲，大型製造業被迫遷出城市，大型CBD逐步興起。美國紐約市的經驗較好的說明了這一過程。
1950-2000年紐約市就業人口結構一覽表[1]
就業人數（萬人）
1950
1960
1970
1980
1990
2000
採礦業
0.2
0.2
0.2
0.1
0
0
建築業
12.3
12.7
11.2
7.7
11.5
12.2
製造業
103.9
94.7
76.6
49.6
33.8
24.3
服務業
50.8
60.7
78.6
89.3
114.9
145.7
貿易業
75.5
74.5
73.5
61.3
60.8
62.7
金融保險和地產業
33.6
38.4
45.8
44.8
52.0
49.1
交通運輸和公共事業
33.2
31.8
32.3
25.7
22.9
21.3
各級政府部門
37.4
40.8
56.3
51.6
60.8
56.9
從就業人口的變化上，我們可以觀察到，從1950年到2000年，紐約市的製造業人口大幅度減少，服務業的人口大幅度增加。在就業結構大幅度變化的同時，是其城市佈局結構的大幅度變化。紐約市由四個區組成，包括曼哈頓區、布魯克林區、布朗克基區、昆斯和里士滿區。曼哈頓區雖然僅佔了紐約市區面積的7.59%，但是其就業人口和創造的產值卻佔了紐約市的三分之二以上。
這一變化給我們的啟示是，隨著工業化的逐步推進，人口會向著金融中心集聚，中心城市將從製造業中心變成總部集聚地或者金融中心，上海市的發展也說明了這一點，從1980年到2001年，上海市的第三產業就業人口占比從22.4%上升到了47.2%，第三產業的產值佔GDP的比重也從20.1%上升到2001年的50.7%。但是鄭州顯然目前還沒有到達這個階段，這幾年鄭州發展最快的還是第二產業，第三產業產值佔比已從2002年的48.7%下降到2011年的39.64%[2]。在這種情況下，目標是打造金融核心CBD的鄭東新區，可能稍微有些超前了。鄭東新區所出現的鬼城現象，並非是需求不足，而是需求的錯配。鄭東新區是以金融CBD為核心而打造的，但是其發展階段依然處於工業拉動的階段，金融部門以及生產服務部門尚未開始膨脹。大量湧入鄭州的是產業工人，而非金融白領，在這種情況下，服務於金融部門以及生產服務部門（大公司總部等）的鄭東新區會暫時出現一定的空置現象。