大雄: 你好! 小弟今年24現在同父母在街市開舖…父早在有強積金開始就開始用供$800 (報自僱)母報家庭主婦 (沒有收入)小弟在街市幫手沒有正式支人工…(打算報自僱,做數…不過唔知怎樣報比較好…)
我同父母 每月淨儲6M另外還有一位姐姐27歲做SALES月入平均14000 沒有儲蓄-.-現有 47年唐樓A(~200M) 自住 沒有欠債剛剛買了 240萬連租約樓B 收租 可收$8000 按5成 分30年 2.15 姐姐供 爸爸名另外有70萬HKD 和 30萬人民幣定存到2013 年中
因為父母年紀唔少,想係5~8年內有兩間以上收租之用….小弟想47年唐樓買給姐姐,套現100M 作5成按,再租給父親8000,可以增加姐的借貸能力套現100M——>先轉人民幣定存半年 半年後有父親交租給姐姐的紀錄 可以增加姐的借貸能力14000+8000(0.7) 作收入…再用100M人民幣+70M HKD 買C
現在只能用姐姐去借錢…小弟就不用借原因一 現在樓價覺得高,所以只用姐姐,留小弟的能力下跌之用原因二 小弟還沒有想到支多少人工給自己比較好…以上是大約的想法可以嗎…??另外我自己的收入可以怎樣做數??小弟同父母是保守之人,股票有買,不過都係覺得買樓儲錢比較好~麻煩你…..謝謝你…
對不起遲覆了，諗樣同大家一樣，希望盡用每一天，休息時盡情休息。大雄既工作及財政狀況，係想運用借貸力時都唔想見到既，情況包有自僱冇入息證明、抵押品(樓宇)年歲高、樓宇業主高、姐姐的負債比率亦因剛買入2.40mil樓而加高了，係呢個三高一低情況下點攪呢?
首先如將唐樓賣比姐姐，先要考慮如家姐再供多一間樓能否承擔，即將47年唐樓賣比家姐，假設借一百萬，每月都要還近5000蚊，恐怕加埋上一間會令個人負擔比率超過50%，即個人總債項超過總收入的50%。
你賣左間樓比姐姐，就當租金係八千，冇番半年租金收入記錄銀行係唔會將該租金當作入息証明的! 就當你連約成交，係做按揭時提供租約，但係個租客又係賣樓業主本人(即你父親)，諗樣真係諗唔到銀行會唔會接受。如用差餉估值計租金，個租值可以同市場價差好遠，所以你諗既「 14000+8000(0.7)」二穿一，未必可行。
另一點要注意，係47年樓齡用作按揭好難做到廿年供款以上。連十五至廿年都已難批。對症下藥應該要換樓，47年既自住樓有兩個諗法，一係趁高售出，但新買入既樓可以要細些少。一係搵人幫你攪「多間隔用途房」，谷高回報。除非你間樓有機被人收購，或有可能整做樓上鋪，否則你要諗諗趁高出貨。
或者唔駛諗得咁複雜，其實手上約一百萬港元現金可等時機，過幾年再買入樓房收租。現47年自住樓可能父母住慣左，賣唔成就算。不過為長遠計，你自己一定要整番d收入，用現稅階計報約兩萬月入實適宜。因為你自己有免稅額約11萬，如父母超60歲更可埋父母免稅額，有祖父母免稅額亦可報埋上去，計及稅階你都係交一萬幾千稅。你當資助下政府，睇下佢有冇建房福利惠及你啦，請你自己暫不要做業主，看政府有何「梁策」!